泰国不是一个“买房即得居留”的市场，我们也绝不会把它包装成那样。它是世界上最出色的生活方式市场之一：度假级的房产品质、卓越的医疗中心，以及深厚的酒店服务经济。对于合适的人群，远程工作者、半退休人士、着眼长居的高净值规划者，精选的持有策略可以与 LTR 签证或其他长居签证规划并行推进。签证逻辑与房产逻辑相互关联，却彼此独立，两者都值得认真审视。
泰国
以 LTR 计划等签证类别为基础的长居安排，各类别均设有独立的财务与个人条件，仅凭持有房产并不构成申请资格，但可能成为整体合格条件的一部分。
远程工作者、半退休人士及生活方式型买家，其收入或资产有望满足某一长居类别的条件，且无论签证结果如何，都希望在泰国拥有一处据点。
哪一签证类别（如有）契合您的情况、现行 LTR 签证条件、外籍持有架构（永久产权公寓配额与其他形式的区别）、跨境汇款证明文件，以及税务居民身份的影响。
由持牌泰国法律合作方独立于购房环节审核签证资格，并在预订前核实任何项目的持有架构。我们让两条线索保持协同，但界限分明。
居留路径
房产在任何地方都不能直接授予居留权。它能做到的是满足特定路径的投资条件。以下是该市场上现存的各条路径、各自的要求,以及各自不能提供的内容。
房产可满足该条件
年满50岁,年被动收入至少USD 80,000,或收入介于USD 40,000至80,000之间且另投资USD 250,000于合格泰国资产(可包括房产)。该类别享有与其他LTR类别相同的境外收入免税待遇和年度申报安排。
不能提供的内容
该路径设有年龄门槛,且在较低投资水平下收入测试并非可选项。被动收入必须提供证明,而不能仅凭陈述。
适合对象: 50岁以上、拥有稳定被动收入并希望获得该税务待遇的退休人士
Board of Investment, official LTR programme
阅读详细分析房产可满足该条件
泰国房产可计入USD 500,000的投资额,因此购房与获取资格可以是同一个决定。2025年2月的改革完全取消了该类别此前每年USD 80,000的收入要求。持有人可就境外来源收入免缴泰国个人所得税,并且只需每年申报一次,而非每90天申报一次。
不能提供的内容
净资产测试与投资要求并行,并单独评估。这是Board of Investment制定的框架,并非面向开发商的路径,其证明标准更为严格。
适合对象: 资产负债状况已经满足净资产测试的国际化购房者
Board of Investment, official LTR programme
阅读详细分析房产可满足该条件
该路径以购买至少THB 3,000,000的公寓单位、价值高于该金额的合格租赁权,或每月至少THB 85,000的租金为基础。没有年龄限制,也不要求提供收入证明,这正是开发商积极推广该路径的原因。
不能提供的内容
该路径不赋予在泰国工作的权利,也不属于永久居留。截至2026年初,相关实施细则仍在制定当中,因此在做出承诺之前应先确认申请标准。
适合对象: 希望将长期居留权与打算长期持有的资产挂钩的购房者和准退休人士
Thailand Longstay Company and Sansiri programme materials
阅读详细分析房产可满足该条件
有二级资料来源提及一种门槛更高的投资者路径,金额为THB 10,000,000,可分散投资于房产、银行存款和债券,据称所需的特别审批也少于门槛较低的路径。
不能提供的内容
我们尚未就该路径进行一级资料来源的核实。之所以列出,是因为购房者在调研中经常提及,而非我们目前能够为其细节作出保证。
适合对象: 待该路径核实后再确定
尚未经一级资料来源核实。请将其视为需要核查的线索,而不是可用于规划的确定数字。
Secondary legal commentary
不与房产挂钩
这是面向50岁以上申请人的传统年龄型路径。需要购买经Office of Insurance Commission批准的保险公司提供的医疗保险,门诊最低保额为THB 40,000,住院最低保额为THB 400,000。O-X允许更长的停留期限,但仅对14个国籍开放。
不能提供的内容
该路径完全不与房产挂钩。持有人若在泰国停留180天或以上从而成为泰国税务居民,将受Section 41汇款规则约束,这一点与LTR持有人不同。
适合对象: 计划不依赖房产满足任何资格条件的50岁以上退休人士
Thai Immigration Bureau criteria for the O-A route
阅读详细分析不与房产挂钩
这是一种购买型会员资格,而非投资路径。五年期等级起价约为THB 900,000,十年期等级起价约为THB 150万。由于除缴费外没有其他财务测试,是最容易获得资格的路径。
不能提供的内容
该费用换来的是便利,而非资产,也不包含LTR的税务豁免。房产不计入该会员资格,不过部分合作开发商会附加自己的条件。
适合对象: 希望获得较长期限和简便流程、且不需要房产兼顾其他用途的购房者
Thailand Privilege Card Co. published tariffs
阅读详细分析数字均按相关主管部门公布的信息列示。申请能否成功取决于产权类型、文件材料、申请路径及您本人的具体情况,并由主管部门作出决定。我们负责协调房产事务,并与持牌法律合作伙伴共同处理其余事项。
并非每一处房源都适用于居留导向的购置。在这个市场，我们重点关注：
永久产权公寓配额在预订前完成核实
具备交付记录的度假级开发商
全年租赁需求稳定的区位，而非仅限旺季
驻场的专业租赁管理团队
规范的跨境汇款证明（FET）操作流程
在国际需求驱动的市场中具备务实的退出逻辑
数据均按所列来源公布的口径呈现，仅作为讨论的起点，不构成法律或税务建议。
各片区的表现差异很大，以至于市场层面的平均值几乎没有意义。真正的决策发生在这个层面。
成熟市场，需精选入场
核心公寓、豪华公寓及品牌公寓
生活方式布局，供应端承压
度假公寓、泳池别墅（租赁产权）及托管式度假房产
价值型替代，依赖基础设施建设
豪华别墅（租赁产权）、精品公寓及托管式度假房产
数字游民布局，资本增值有限
公寓、服务式公寓及共居项目
收益锚点，买家集中度风险
海滨公寓、度假公寓及托管式泳池别墅
基础设施布局，早期入场窗口
海滨公寓、泳池别墅、品牌公寓及以退休生活为导向的项目
精选项目
Chiang MaiSansiri · 已核实合作方
PhuketSansiri · 已核实合作方
Chiang MaiSansiri · 已核实合作方
PhuketSansiri · 已核实合作方
BangkokSansiri · 已核实合作方
BangkokSansiri · 已核实合作方
Hua HinSansiri · 已核实合作方
BangkokSansiri · 已核实合作方
BangkokSansiri · 已核实合作方
BangkokSansiri · 已核实合作方
Hua HinSansiri · 已核实合作方
PhuketSansiri · 已核实合作方
BangkokSansiri · 已核实合作方
Chiang MaiSansiri · 已核实合作方
PhuketSansiri · 已核实合作方
泰国
普吉适合以海滩为核心的生活，坐拥国际机场与成熟的外籍人士配套；曼谷则是一座世界级都会据点，医疗与交通枢纽首屈一指。两地的生活成本与品质之比，均为欧洲所难以企及。
拉扬、邦涛、苏林：全岛的高端海滩走廊。
世界都会生活、顶级医疗中心，以及直达全球的交通网络。
考拉及周边岛屿：发展阶段更早、波动性更高的机会。
根据泰国《公寓法》（Thai Condominium Act）规定的每栋建筑49%外国配额限制，外国人可以持有公寓单位的永久产权。土地和别墅通常则采用租赁结构持有。特定楼盘的配额占用情况必须在预订前确认，而不是预订之后。
不能。仅拥有房产并不产生居留权利。泰国设有独立的长期居留渠道，包括LTR计划和Thailand Privilege Card，二者各有自己的财务和个人条件要求。我们会将房产环节与签证环节协调配合，但严格区分开来。
根据 Knight Frank Thailand 的报告，曼谷核心地段的毛收益率约为5%至7%。度假型市场存在季节性波动，因此假设全年维持旺季入住率的年度数字并不可靠。
根据 CBRE Thailand 的数据，曼谷核心区公寓存量的价格大约为每平方米 THB 150,000 至 350,000，根据 Bank of Thailand 和 CBRE 的数据，核心地段年增长率约为3%至6%。
购房资金从境外汇入，并通过持牌泰国银行进行兑换，该银行会出具在土地厅办理登记所需的外汇交易表（Foreign Exchange Transaction form）。在汇款时就把这份文件办妥非常重要，因为事后很难补办。
不能。购买房产绝不等同于获得居留身份。资格取决于您的国籍、家庭情况、资金来源、现行项目规则，以及由主管当局审核的正式申请。我们负责房产层面的结构安排；资格评估由持牌法律合作方完成。
在许多项目中，配偶及受抚养子女可以随同申请，但相关定义、年龄限制与文件要求因国家而异，且会随时间调整。须由法律合作方针对您的具体家庭情况，对照现行规则予以确认。
没有。任何租金数据均为预估，而非保证。实际收入取决于市场行情、季节性因素、管理水平与相关法规。我们协助您评估租赁前景的现实性，但从不承诺回报。
通常可以。但部分项目会将居留身份与持续持有相绑定，且转售流动性因地段与资产类型而异。退出逻辑是我们核心的项目筛选标准之一，我们在您购买之前就与您讨论，而不是之后。
各项目对实际居住时间的要求差异显著，有的仅需极少停留，有的则要求更多。这直接影响哪个市场契合您的生活安排，且须对照现行规则、结合您的具体情况予以核实。
由相关司法辖区内持牌的移民及法律专业人士负责。我们并非移民律师事务所，不提供法律意见，我们负责协调整体流程，并在需要之处为您引荐经过审核的法律合作方。
