迪拜处于一个罕见的交汇点：房产收入在来源地不征税，居留身份路径与公布的投资门槛相关联，且租赁市场足够深具有流动性。我们在这里不持有自有房源。渠道通过合作机构和长期联系人进行，这正是该市场保持在我们视野范围内的原因：我们可以将其与希腊、塞浦路斯和泰国进行客观比较，而不需要向您推销某一栋具体的建筑。这个市场也已走出2008年的旧印象，如今的问题不再是迪拜是否真实，而是哪个细分市场和结构能在一个周期中存活下来。
阿拉伯联合酋长国
阿联酋投资者签证路径与公布的房产投资门槛相关联。仅仅达到该数额并不能决定申请结果：产权类型、按揭状态、文件材料以及申请人自身情况都很重要。
希望获得收入效率并在欧洲与亚洲之间建立据点的买家，且能够持有穿越一个周期，而不是在高点交易。
外国人所有权的产权证及区域资格、发证机构当前的投资者签证标准、具体楼盘的物业管理费历史、期房开发商的交付记录，以及美元挂钩带来的货币风险敞口。
持牌的阿联酋法律合作方会在任何预订之前核实产权、开发商注册情况及签证资格。由于我们在这里的渠道由合作方主导，我们会明确说明哪家机构在交易的哪一方行事。
居留路径
房产在任何地方都不能直接授予居留权。它能做到的是满足特定路径的投资条件。以下是该市场上现存的各条路径、各自的要求,以及各自不能提供的内容。
房产可满足该条件
迪拜取消了单一产权人 AED 750,000 的最低房产价值要求。迪拜土地局于2026年4月29日公布修订标准，并于5月1日确认。共有产权人各自的份额需不低于 AED 400,000。房产必须已竣工并登记在买方名下，因此期房无论价格多少都不符合条件。
不能提供的内容
这是迪拜酋长国层面的许可，不是联邦层面的，也不是黄金签证。有效期两年，持有房产期间可续签。取消门槛只去掉了一个条件，而不是整个流程：产权类型、抵押状况和文件仍然决定申请结果，最终由主管部门裁定。
适合对象: 持有一套迪拜已竣工单位、金额不限，并希望以此获得可续签居留的业主
Dubai Land Department and GDRFA, revised criteria published 29 April 2026 and confirmed 1 May 2026
阅读详细分析房产可满足该条件
根据阿联酋身份、公民、海关与港口安全局，联邦门槛为按产权证或 Oqood 合同计算的 AED 2,000,000 房产价值。2026年2月的一份通函取消了先行支付 AED 1,000,000 或半数价款的旧要求，因此评估依据登记价值而非付款计划。
不能提供的内容
法规上是联邦标准，执行上并不一致。阿布扎比按扣除抵押后的净值计算，且只接受阿联酋本地银行的抵押：一套价值 AED 3,000,000、尚欠 AED 1,600,000 的房产净值为 AED 1,400,000，在当地不符合条件。迪拜没有这两项限制。
适合对象: 两百万起、希望更长期限并能提供净值证明的买家
UAE ICP, Federal Authority for Identity and Citizenship
阅读详细分析数字均按相关主管部门公布的信息列示。申请能否成功取决于产权类型、文件材料、申请路径及您本人的具体情况,并由主管部门作出决定。我们负责协调房产事务,并与持牌法律合作伙伴共同处理其余事项。
并非每一处房源都适用于居留导向的购置。在这个市场，我们重点关注：
预订前已确认适用外国人所有权的自由持有区
开发商有交付记录，而非仅有开盘宣传册
已审查物业管理费历史，它决定净收益率
关注楼盘层面的租赁需求，而非片区层面的平均值
已核查期房的监管账户及付款计划结构
购买时已考虑退出流动性，而非等到出售时才考虑
数据均按所列来源公布的口径呈现，仅作为讨论的起点，不构成法律或税务建议。
各片区的表现差异很大，以至于市场层面的平均值几乎没有意义。真正的决策发生在这个层面。
家庭持有，资本韧性布局
高端别墅与公寓
收益核心区，楼盘筛选至关重要
中心区公寓、运河景观单位、品牌公寓
高收益区，供应过剩初现
开间公寓、一居室及两居室公寓
增长布局，交付时间风险
整体规划公寓及高端滨水单位
尊享持有，估值周期高位
超高端公寓、顶层公寓、品牌公寓及签名别墅
家庭锚点，自住买家溢价
整体规划封闭社区内的别墅及联排别墅
阿拉伯联合酋长国
迪拜更适合作为一个据点，而非度假胜地：与欧洲、印度和亚洲直接连通，国际学校教育，以及为流动人口打造的医疗基础设施。代价是气候和生活成本，二者都是真实存在的。
围绕学校和家庭配套设施建设的别墅社区。
位于中心区域的公寓，拥有最深厚的租户需求和转售流动性。
尊贵且统一规划的滨水项目，持有周期更长。
没有任何购房行为会自动授予居留身份。阿联酋设有投资者签证路径，与公布的房产投资门槛挂钩，根据 UAE ICP 的规定，目前十年期签证的门槛为 AED 2 million。个人申请能否成功，取决于产权类型、按揭状态、文件材料以及申请人自身情况，并由相关部门决定，而非我们或开发商。
根据 UAE Federal Tax Authority 的规定，阿联酋对个人不征收个人所得税，也不征收资本利得税。但这并不能确定您的最终税务状况：如果您在其他地方为税务居民，您所在司法管辖区仍可能对该收入征税。这需要您所在居住国的会计师来判断，而不是房产顾问。
根据我们的顾问数据以及 RERA 交易记录，部分区域可实现约 5 至 8% 的净收益率。不同楼盘之间的差异很大，物业管理费是表面毛收益率无法兑现为净收益的最主要原因。
大部分新增供应为期房，采用分阶段付款计划。交付时间因开发商而异，交房日期比最初承诺延迟六到十八个月的情况并不罕见。我们在筛选项目时依据的是交付记录，而非宣传材料，且在任何付款之前都应核查监管账户结构。
不。我们在阿联酋没有自有房源。渠道通过合作机构和长期建立的联系人进行，我们会说明哪家机构在交易的哪一方行事。这也是我们能够在没有利益关联的情况下，将阿联酋与希腊、塞浦路斯和泰国进行比较的原因。
不能。购买房产绝不等同于获得居留身份。资格取决于您的国籍、家庭情况、资金来源、现行项目规则，以及由主管当局审核的正式申请。我们负责房产层面的结构安排；资格评估由持牌法律合作方完成。
在许多项目中，配偶及受抚养子女可以随同申请，但相关定义、年龄限制与文件要求因国家而异，且会随时间调整。须由法律合作方针对您的具体家庭情况，对照现行规则予以确认。
没有。任何租金数据均为预估，而非保证。实际收入取决于市场行情、季节性因素、管理水平与相关法规。我们协助您评估租赁前景的现实性，但从不承诺回报。
通常可以。但部分项目会将居留身份与持续持有相绑定，且转售流动性因地段与资产类型而异。退出逻辑是我们核心的项目筛选标准之一，我们在您购买之前就与您讨论，而不是之后。
各项目对实际居住时间的要求差异显著，有的仅需极少停留，有的则要求更多。这直接影响哪个市场契合您的生活安排，且须对照现行规则、结合您的具体情况予以核实。
由相关司法辖区内持牌的移民及法律专业人士负责。我们并非移民律师事务所，不提供法律意见，我们负责协调整体流程，并在需要之处为您引荐经过审核的法律合作方。
