Золотая виза Греции против постоянного вида на жительство Кипра в 2026 году

Главное за 60 секунд

• Греция входит в шенгенскую зону, Кипр нет. Кипр участвует в шенгенском сотрудничестве, интеграция идёт, но контроль на внутренних границах не отменён, и подтверждённой даты, под которую можно планировать, нет.
• Греческие пороги: 800 000 евро в зонах наибольшего спроса, 400 000 в остальных, либо 250 000 через перевод коммерческого объекта в жилой или реставрацию охраняемого здания.
• Греческая инвестиция должна приходиться на один подходящий объект. Несколько небольших объектов нельзя сложить, чтобы достичь порога, а на стандартных маршрутах объект должен иметь не менее 120 квадратных метров основной площади.
• Кипр: от 300 000 евро плюс НДС в объекте первой продажи, до двух единиц, плюс подтверждённый зарубежный доход 50 000 евро для основного заявителя, 15 000 для супруга и 10 000 на каждого несовершеннолетнего ребёнка.
• Объект, купленный по действующим греческим маршрутам золотой визы, ограничен в краткосрочной сдаче. Не считайте доходность по поступлениям с площадок краткосрочной аренды.
• Постоянный вид на жительство Кипра бессрочен, но не безусловен: карта обновляется, инвестицию и страховку нужно подтверждать, а долгое непрерывное отсутствие может его прекратить.
• Ни один из статусов не является гражданством и ни один сам по себе не создаёт налогового резидентства. Медицинская страховка требуется в обоих случаях.

Почему инвесторы сравнивают маршруты Греции и Кипра именно сейчас

Выбор между золотой визой Греции и постоянным резидентством Кипра по категории 6.2 стал одним из важнейших трансграничных решений 2026 года. Два самых обсуждаемых в Европе маршрута резидентства через инвестиции двигались в последние восемнадцать месяцев в противоположных направлениях. Греция резко повысила пороги золотой визы в сентябре 2024 года и теперь работает по многоуровневой системе, привязанной к зонам. Кипр сохранил свой быстрый маршрут по категории 6.2 на фиксированном уровне EUR 300 000 плюс НДС и продолжает позиционировать его как одну из самых прозрачных и предсказуемых схем резидентства через недвижимость в Европейском союзе.

Для мобильных международных семей, основателей бизнеса и инвесторов, сравнивающих оба маршрута, выбор больше не сводится к тому, какая страна звучит привлекательнее на бумаге. Речь о том, какая структура реально соответствует капиталу семьи, планируемому использованию недвижимости и долгосрочным планам. Эта статья построена именно для такого решения.

Капитал, польза и решение: сравнение маршрутов Греции и Кипра рядом друг с другом

Таблица ниже обобщает сравнение для серьёзного покупателя в 2026 году. Цифры не включают транзакционные расходы, юридические сборы и налоги. Обоснование по каждой строке приведено далее.

Пункт про Шенген, который упускают большинство читателей

Греция находится в шенгенской зоне, поэтому греческий вид на жительство даёт право поездок по Шенгену в рамках действующего пограничного режима. Кипр — член ЕС, но в шенгенскую зону не входит. Он участвует в шенгенском сотрудничестве, процесс интеграции идёт, однако контроль на внутренних границах не отменён и дата присоединения не подтверждена. Кипрский статус поэтому не даёт такого же свободного передвижения, как греческий, и ни одной семье не стоит выстраивать решение о мобильности вокруг присоединения, которого не произошло. Отдельно, и на этом спотыкаются в обеих странах: вид на жительство не является разрешением на работу в другой стране ЕС, а поездки по Шенгену не заменяют национального права проживать в другом государстве-члене.

Что на самом деле изменилось в золотой визе Греции

До 2023 года у Греции была одна из самых низких точек входа в Европе, EUR 250 000. Эта цифра сформировала целое десятилетие рекламных материалов и до сих пор встречается в устаревших брошюрах. Сегодня она уже не действующий порог почти для любого серьёзного покупателя. Реформа, вступившая в силу 1 сентября 2024 года, ввела два уровня по зонам и единый минимальный размер объекта в 120 квадратных метров для жилого маршрута.

Зона A: EUR 800 000

Зона A охватывает регионы страны с самым высоким спросом: регион Аттики, включая Афины, Салоники, Миконос, Санторини, а также любой остров с населением более 3 100 человек. Квалифицируемый единый объект в зоне A должен стоить не менее EUR 800 000 и иметь площадь не менее 120 квадратных метров.

Зона B: EUR 400 000

Зона B охватывает остальную часть материковой Греции и более мелкие острова. Здесь квалифицируемый единый объект должен достигать EUR 400 000, также с минимумом 120 квадратных метров. Зона B — не скидка на тот же продукт. Это иной продукт. Локация, местный рынок аренды и перепродажи, а также реальный способ использования недвижимости семьёй — всё это должно быть честно взвешено до вложения капитала.

Маршрут конверсии и реставрации за EUR 250 000

Исторический порог EUR 250 000 сохранился после реформы сентября 2024 года, но теперь охватывает только два конкретных пути: конверсию коммерческой недвижимости в жилую и реставрацию объектов, включённых в реестр культурного наследия. В обоих случаях минимум EUR 250 000 применяется независимо от локации и площади объекта. Это делает их единственными маршрутами в Греции, где различие между зоной A и зоной B больше не имеет значения и правило 120 квадратных метров не применяется.

На практике маршрут конверсии остаётся самым распространённым. Коммерческий или промышленный объект переводится в статус жилого. Конверсия должна быть юридически завершена и зарегистрирована до подачи заявления на золотую визу. Кроме того, конверсия должна была состояться после 5 апреля 2024 года, когда вступил в силу закон 5100/2024; объекты, уже имевшие жилой статус на эту дату, нельзя провести через коммерческое использование ради более низкого порога. Объекты, приобретённые по этому маршруту, нельзя использовать как юридический адрес зарегистрированной компании. Нарушение этого условия влечет отмену разрешения на резидентство и административный штраф в EUR 50 000, налагаемый на владельца. Маршрут реставрации более узкий. Здания, признанные историческими или охраняемыми объектами, могут претендовать на порог EUR 250 000, если инвестор берёт на себя обязательство полной реставрации. Такая реставрация должна быть завершена до первого пятилетнего продления разрешения.

Большинство публичных материалов о золотой визе Греции в 2026 году сводят сравнение к зоне A за EUR 800 000 или зоне B за EUR 400 000. Такая формулировка технически верна, но коммерчески неполна. Для покупателей, чей реальный капитал не достигает стандартных греческих жилых порогов, маршрут конверсии за EUR 250 000 может быть актуален, но только в узком подмножестве проектов, где юридическая структура, статус конверсии и исполнение уже подготовлены. Причина, по которой об этом маршруте говорят так мало, носит структурный характер: это не стандартная сделка через портал объявлений, конверсия должна быть завершена и зарегистрирована до подачи заявления, а основная работа происходит на стороне застройщика. Пул квалифицируемых проектов узок.

Три вещи, которыми маршрут конверсии не является

• Он не нейтрален к типу актива. Право на участие полностью зависит от того, соответствует ли объект статусу юридически завершённой конверсии из коммерческого в жилой либо надлежаще зарегистрированной реставрации объекта культурного наследия. Земельные участки и стандартная перепродажа жилой недвижимости не подходят под порог EUR 250 000 ни в одной зоне. Большинство греческой недвижимости вообще не подходит.
• Он не широко доступен. Пул квалифицируемых проектов узок, а предложение ограничено. Маршрут ведётся специализированными участниками, а не через открытые порталы объявлений.
• Он не сводится к формальной галочке. Право на участие зависит от реальной структуры проекта, юридического статуса конверсии, истории соответствия здания нормам, а также от статуса завершения на момент подачи заявления, а не только от заявленной суммы инвестиций.

Именно здесь доступ к отобранным застройщикам значит больше, чем заявленные пороги. LION and LAND работает с отобранными застройщиками в Греции, активными в категории маршрута конверсии, и рассматривает квалифицируемые проекты в индивидуальном порядке. Этот маршрут не подходит для каждого покупателя. Там, где он подходит, его стоит обсуждать наряду со стандартными маршрутами Греции и Кипра, а не преподносить как маркетинговый short-cut. Для подходящей семьи и правильно структурированного проекта это разумная альтернатива вынуждённой покупке в зоне B, которую семья на самом деле не хочет.

По действующим правилам держателям золотой визы Греции не нужно проводить в стране какое-либо минимальное число дней в году для сохранения разрешения на резидентство. Разрешение продлевается каждые пять лет. Греческое гражданство представляет собой отдельный, значительно более долгий процесс, требующий существенного физического присутствия и языкового теста.

Что предлагает категория 6.2 Кипра

Кипр не повышал свой порог. Быстрый маршрут постоянного резидентства по категории 6.2, регулируемый параграфом 6(2) Правил об иностранцах и иммиграции, продолжает требовать минимальную инвестицию в EUR 300 000 плюс НДС.

Самый распространённый путь, жилая недвижимость: одна или две новые жилые единицы, приобретённые при первой продаже от застройщика. Согласно текущим разъяснениям Кипра, если для достижения порога используется более одной единицы, они больше не обязаны принадлежать одной и той же девелоперской компании. Жилая недвижимость на перепродаже не подходит по стандартному маршруту. НДС обычно составляет 19 процентов, со снижением до 5 процентов для единого объекта, используемого как основное жильё держателя разрешения, при соблюдении условий.

Другие капитальные маршруты по категории 6.2

В рамках того же минимума EUR 300 000 существуют три других капитальных маршрута. К ним относятся коммерческая недвижимость, акции кипрской компании с не менее чем пятью сотрудниками или доли в регулируемом кипрском инвестиционном фонде. Это важно для инвесторов, не желающих жилой актив. Но здесь есть важная оговорка: заявители, использующие немедвижимостный капитальный маршрут, всё равно должны подтвердить постоянный жилой адрес на Кипре, будь то в собственности или в аренде, что добавляет расходы и практическую сложность к пути, который на бумаге кажется проще.

Реформа 2023 года также сузила круг семьи. Право сохраняют только супруг, несовершеннолетние дети и незамужние или неженатые взрослые дети до 25 лет, находящиеся на финансовом обеспечении в качестве студентов. Родители и родители супруга, которые могли быть включены по прежней версии правил, больше не подпадают под критерии зависимых лиц по быстрому маршруту. Семьям, планирующим мобильность нескольких поколений через одно разрешение Кипра, важно знать это до того, как формировать структуру.

Помимо капитала, Кипр требует подтверждённый годовой доход из источников за пределами Кипра в размере EUR 50 000 для основного заявителя, плюс EUR 15 000 на супруга и EUR 10 000 на каждого несовершеннолетнего зависимого. Справки об отсутствии судимости и документированный источник средств обязательны. Держатели разрешения должны посещать Кипр не реже одного раза в два года для сохранения статуса. Маршрут обычно обрабатывается в течение нескольких месяцев при чистом досье, хотя заявителям всегда стоит планировать исходя из текущей реальной практики обработки, а не из установленных законом минимальных сроков.

Кому подходит какая структура: Греция или Кипр

Греция подходит покупателям, желающим реальный актив на рынке, который они действительно планируют использовать. Объект в зоне A в центре Афин, на Миконосе или Санторини подходит семьям, уже желающим сезонного или частичного использования страны и рассчитывающим на пятилетнее возобновляемое разрешение на резидентство, привязанное к реальному решению об образе жизни, а не к бумажной конструкции. Греция становится сложнее, когда порог входа EUR 800 000 в зоне A существенно превышает планируемый капитал семьи, когда минимум 120 квадратных метров тихо исключает меньшие и более ликвидные квартиры, которые семья рассматривала, или когда зону B воспринимают как скидку на зону A, хотя это совсем другой продукт.

Кипр обычно подходит покупателям, желающим более предсказуемую структуру, меньшую связанность капитала и результат в виде постоянного резидентства, а не возобновляемого пятилетнего разрешения. Требование к новому строительству сужает круг подходящих активов и подталкивает покупателей к предложению от застройщиков в определённых прибрежных коридорах с более понятным ценообразованием и дисциплиной сделок. Для семей, не привязанных к конкретному средиземноморскому рынку по времени, такая простота часто и есть главное достоинство. Кипр становится сложнее, когда мобильность в Шенгене важна как часть пакета, когда порог иностранного дохода EUR 50 000 плюс надбавки на зависимых лиц плохо соответствует бюджету семьи, или когда документирование источника средств в 2026 году оказывается тяжелее, чем ожидала семья.

Для семей, чей реальный капитал находится в диапазоне от EUR 250 000 до EUR 350 000 и которые ещё не определились со страной, честное сравнение часто сводится к категории 6.2 Кипра против узкого сегмента маршрута конверсии в Греции. Правильный ответ зависит от того, важна ли семье мобильность в Шенгене, предсказуемость, использование для образа жизни или просто самый низкий защищаемый порог капитала внутри реальной правовой основы.

Откуда приходит капитал: Индия, Великобритания и ОАЭ

Подходящий маршрут также зависит от того, откуда поступает капитал и как он может законно перемещаться.

Для индийских семей вывод капитала из Индии подпадает под Liberalised Remittance Scheme (LRS). LRS устанавливает годовой лимит на вывод средств на одного резидента, который обновляется в начале каждого финансового года. Покупка недвижимости на сумму от EUR 300 000 до EUR 800 000 редко бывает решением одного человека. Это многоучастниковый и многолетний вопрос планирования, который нужно тщательно выстраивать по срокам и проверять у квалифицированного специалиста, прежде чем перемещать капитал. Более узкий маршрут конверсии в Греции заметно легче планировать в рамках LRS, чем маршрут зоны A. Именно поэтому он часто фигурирует в разговорах с индийскими семьями, даже когда рекламные материалы продвигают более высокие уровни.

Для инвесторов, проживающих в Великобритании, изменения в британской налоговой системе, вступившие в силу в апреле 2025 года, изменили подход многих мобильных британских семей к выбору долгосрочной базы. Европейский маршрут, привязанный к резидентству через недвижимость, иногда становится частью более широкой перестройки структуры, а не отдельной покупкой, и такие решения стоит принимать вместе с квалифицированными британскими налоговыми консультантами.

Для семей, проживающих в ОАЭ, капитал в целом легче развернуть. Стратегический вопрос сводится к тому, добавляет ли европейский маршрут реальную дополнительную гибкость к уже сильной базе в ОАЭ, или он просто выглядит привлекательно по причинам, которые не выдержат внимательного семейного анализа. Ни одна из этих юрисдикционных заметок не заменяет лицензированную юридическую, налоговую или иммиграционную консультацию. Это те вопросы, которые серьёзный консультант поднял бы до того, как семья вложит капитал.

Инвесторам из Великобритании, сравнивающим европейские маршруты резидентства с недвижимостью в Дубае, стоит также ознакомиться с нашим материалом UK buy-to-let против недвижимости Дубая.

Риски и практические моменты, к которым стоит относиться серьёзно

Самая распространённая ошибка, которую LION and LAND видит в этом сравнении, состоит в том, что семьи воспринимают недвижимость, привязанную к резидентству, как простой способ обойти сложности. Это не так. Речь о схемах резидентства, привязанных к недвижимости, а не об автоматическом результате, запускаемом одной лишь покупкой. Заявления могут быть отклонены, объекты могут показывать слабую динамику как активы, семейные обстоятельства могут меняться, а сами регуляторные рамки могут сдвигаться. Отношение к любому из маршрутов как к формальной галочке обычно приводит к решениям, которые плохо переносят время.

На греческой стороне критически важны юридический статус любой конверсии, документированная история соответствия здания нормам, сроки завершения конверсии относительно подачи заявления и то, сохранит ли объект стоимость как жилая недвижимость в течение пятилетнего цикла продления. На кипрской стороне критически важны чистота досье об источнике средств, подтверждаемый иностранный доход, репутация застройщика по срокам сдачи нового строительства и реалистичная способность семьи выполнять требование о визите каждые два года на долгосрочной основе.

Для официальных источников серьёзным читателям стоит обратиться к странице золотой визы греческого Министерства миграции и убежища и к кипрскому Департаменту регистрации населения и миграции по действующей структуре категории 6.2. Внутри сайта читатели, сравнивающие маршруты Греции и Кипра наряду с экспозицией в ОАЭ, могут прочитать нашу справку о рисках строящейся недвижимости Дубая на 2026 год. Больше о подходе LION & LAND к трансграничному консультированию на странице «О нас» и в обзоре наших глобальных рынков.

Страховка, аренда и сохранение статуса

Обе программы легче получить, чем сохранить, и условия, которые важны после одобрения, редко совпадают с теми, что сравнивают до него.

• Медицинская страховка требуется в обоих случаях, а на Кипре её нужно подтверждать заново при продлении. Предельный возраст оформления, исключения по имеющимся заболеваниям и периоды ожидания сильно различаются между страховщиками, поэтому проверяйте их по конкретному полису, а не по названию компании.
• Греческие разрешения продлеваются каждые пять лет, и квалифицирующая инвестиция должна сохраняться весь этот срок. Продажа объекта до получения иного статуса прекращает основание для разрешения.
• Постоянный статус Кипра бессрочен, но сама карта обновляется, инвестицию и страховку нужно подтверждать, справку о несудимости проверяют заново, а долгое непрерывное отсутствие на Кипре может прекратить статус.
• Краткосрочная сдача объекта, приобретённого по действующим греческим маршрутам золотой визы, ограничена. Обосновывать нужно модель долгосрочной аренды, и значение имеет чистая величина после налогов, управления и текущих расходов.
• На Кипре сдача регулируется правилами застройщика и комьюнити не меньше, чем законом. Подтвердите и то и другое, прежде чем закладывать в расчёт арендное использование.
• Ни один из статусов сам по себе не создаёт налогового резидентства. Оно зависит от числа дней, от центра жизненных интересов и от соглашения об избежании двойного налогообложения с вашей страной, и это стоит просчитать до покупки, а не после.

Практический следующий шаг

Если ваша семья сравнивает эти два маршрута, самая полезная точка отсчёта не тур по объектам, а структурированный разбор трёх вещей: цели семьи, стоящей за вопросом резидентства, реального капитального положения на релевантном горизонте времени и модели использования, которую семья действительно ожидает от приобретённой недвижимости. Имея ответы на эти три вопроса, выбор между Грецией и Кипром, а внутри Греции между стандартным маршрутом и маршрутом конверсии, обычно становится яснее, чем предполагают рекламные материалы любой из сторон.

LION and LAND помогает мобильным международным инвесторам, основателям бизнеса и семьям сравнивать отобранные европейские маршруты резидентства через недвижимость наряду с другими рынками и структурами и координирует дальнейшие шаги с отобранными юридическими и налоговыми специалистами там, где это необходимо.

Сравнение золотой визы Греции и Кипра выше намеренно построено как задача принятия решения, а не как рекламный призыв. Мобильным международным семьям стоит взвешивать маршруты Греции и Кипра относительно своих реальных целей по резидентству, налогам и использованию капитала, прежде чем перемещать средства. Семьям, взвешивающим больше двух стран, стоит начать с нашей глобальной матрицы резидентства на 2026 год.

Часто задаваемые вопросы: золотая виза Греции и Кипр в 2026 году

Источники и ссылки на данные

• Закон Греции 5100/2024, статья 64, изменяющая статью 100 Миграционного кодекса: пороги EUR 800 000 в зоне A, EUR 400 000 в зоне B и EUR 250 000 для перепрофилирования и реставрации, а также минимум 120 квадратных метров для стандартных маршрутов
• Министерство миграции и убежища Греции: определение зон, правило одного объекта и штраф EUR 50 000 за нарушение условия о жилом использовании
• Правила Кипра об иностранцах и иммиграции, Регламент 6(2): минимум EUR 300 000 плюс НДС по категории 6.2 и альтернативные варианты вложения капитала
• Министерство внутренних дел Кипра: подтверждаемый доход из-за рубежа EUR 50 000 для основного заявителя, EUR 15 000 для супруга и EUR 10 000 на каждого несовершеннолетнего иждивенца

Пороговые значения и условия в обеих странах установлены законом и меняются поправками; в Греции последняя была в сентябре 2024 года. Каждую цифру следует сверить с действующим текстом закона и с лицензированным юристом соответствующей страны до вложения средств. Эта страница излагает правила и не является юридической консультацией.