Покупка недвижимости за рубежом с российским паспортом: что реально доступно в 2026 году

Главное за 60 секунд

• Покупка недвижимости с российским паспортом как таковая санкциями не запрещена ни в одной из рассматриваемых стран. Ограничения касаются банковских счетов, платёжных каналов и программ резидентства, и именно они определяют, что практически возможно.
• ОАЭ — открытый маршрут: ограничений по гражданству нет, право собственности регистрируется на российский паспорт, банки применяют расширенную проверку источника средств, а не запрет.
• Таиланд открыт, но с валютным правилом: для регистрации собственности на иностранца деньги должны прийти в страну из-за рубежа в иностранной валюте, что банк подтверждает формой FET.
• Греция приостановила выдачу и продление инвесторских видов на жительство гражданам РФ ещё 28 февраля 2022 года, и по состоянию на 2026 год приостановка действует. Сама покупка недвижимости формально не запрещена, но главный мотив, золотая виза, для российского паспорта недоступен.
• Кипрская программа постоянного резидентства не содержит запрета по гражданству, однако лимит EUR 100 000 на счета россиян в банках ЕС и осторожность самих банков делают маршрут практичным в основном при наличии резидентства в ЕС или второго гражданства.
• Лимит EUR 100 000 не применяется к гражданам РФ, у которых есть гражданство или вид на жительство в ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии, поэтому двойные граждане и резиденты ЕС — отдельная категория с существенно более широкими возможностями.
• Мы не помогаем обходить санкции. Каждый описанный здесь маршрут — легальный, и по каждой конкретной ситуации мы рекомендуем профильную юридическую консультацию до первого платежа.

Что именно ограничивают санкции

Начать стоит с того, чего в санкционном режиме нет. Ни ЕС, ни ОАЭ, ни Таиланд не вводили запрета на покупку недвижимости физическим лицом с российским гражданством. Персональные санкции против конкретных людей из санкционных списков — отдельная тема, и к обычному частному покупателю они не относятся. Всё, что реально ограничивает покупателя с российским паспортом, лежит в трёх плоскостях: банковские счета, платёжные каналы и программы резидентства.

Первая плоскость — счета в ЕС. Статья 5b регламента Совета ЕС 833/2014 запрещает банкам ЕС принимать депозиты от граждан России и лиц, проживающих в России, если совокупный остаток такого клиента в этом банке превышает EUR 100 000. Разъяснения Европейской комиссии уточняют: лимит считается по сумме всех счетов в одном банке, применяется к россиянам независимо от страны проживания и не действует для тех, у кого есть гражданство или вид на жительство в стране ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии. Для покупки жилья в Греции или на Кипре это центральное ограничение: цена почти любого объекта выше лимита.

Вторая плоскость — платёжные каналы. Крупнейшие российские банки отключены от SWIFT с 2022 года, а 21-й пакет санкций ЕС, принятый 23 июля 2026 года, распространил запрет ЕС на операции ещё на 33 российские кредитные и финансовые организации. Перевод из санкционного банка за рубеж либо не пройдёт, либо будет остановлен на уровне банка-корреспондента. При этом переводы из российских банков, не находящихся под санкциями, остаются возможными и проходят при полном комплекте документов, просто с более длительной проверкой.

Третья плоскость — резидентство. Решения о приёме заявлений на визы и виды на жительство принимают государства, и здесь картина расходится сильнее всего: Греция закрыла свою золотую визу для граждан РФ, ОАЭ — нет. К этому добавляется четвёртый, неформальный слой: банки и провайдеры услуг в ЕС нередко осторожнее, чем требует буква регламента, и отказывают там, где закон формально позволяет. Это не право, а практика, но при планировании покупки её нужно учитывать так же серьёзно.

ОАЭ: открытый маршрут

Дубай — единственный из четырёх рынков, где для покупателя с российским паспортом за последние четыре года не изменилось почти ничего юридически. ОАЭ не вводили санкций против граждан России, ограничений по гражданству при покупке во фрихолд-зонах нет, и Земельный департамент Дубая регистрирует право собственности на российский паспорт в обычном порядке. Титул оформляется на имя покупателя и не зависит от того, из какой страны пришёл платёж.

Реальная работа происходит на уровне банковского комплаенса. Банки ОАЭ соблюдают международные санкционные режимы из-за собственных корреспондентских отношений с американскими и европейскими банками, поэтому покупателя из России ждёт расширенная проверка: выписки за период от 12 до 24 месяцев, налоговые документы, подтверждение происхождения капитала, декларация о том, что покупатель не находится в санкционных списках. Это не барьер, а процедура, и при прозрачном происхождении средств она проходима. Расчёты по сделке идут в дирхамах, привязанных к доллару США, чаще всего банковским переводом или чеком на эскроу-счёт проекта.

Работает и маршрут резидентства: покупка недвижимости от AED 2 000 000 может поддержать заявление на десятилетнюю золотую визу по опубликованному порогу UAE ICP; сам рынок мы разбираем в обзоре рынка ОАЭ. Ни одна покупка не даёт резидентства автоматически, решение принимают власти, но сам маршрут для граждан России открыт наравне с другими национальностями. Именно сочетание открытой регистрации собственности, работающего банковского канала и доступного маршрута резидентства сделало Дубай главным зарубежным рынком для покупателей из России после 2022 года.

Таиланд: открыт, но с валютным правилом

Таиланд не вводил ограничений против покупателей с российским паспортом: иностранная квота в кондоминиумах, лизхолд на землю и обычные правила владения работают для россиян так же, как для немцев или британцев. Пхукет при этом остаётся одним из самых востребованных у русскоязычных покупателей курортных рынков. Особенность Таиланда не санкционная, а валютная, и о ней нужно знать до перевода денег.

Закон о кондоминиумах требует, чтобы иностранный покупатель ввёз всю сумму покупки в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте. Тайский банк, получивший перевод, конвертирует его в баты внутри страны и оформляет форму FET, документ о валютной операции, который банки выдают при переводах от USD 50 000. Без этого документа, или его аналога для меньших сумм, Земельный офис не зарегистрирует собственность на иностранца. Форма FET важна и на выходе: при продаже она подтверждает право репатриировать выручку за рубеж.

Практическое следствие для покупателя из России: платёж должен прийти в Таиланд из-за границы в валюте, а значит, канал перевода нужно спланировать заранее. Работают переводы из несанкционных российских банков и переводы с собственных легальных счетов за рубежом, оформленные на имя покупателя. Рублёвый перевод внутри России или наличные, привезённые в страну, требование закона не выполняют. Имя покупателя должно фигурировать в банковских документах как отправитель или получатель, иначе регистрация окажется под вопросом.

Греция: маршрут резидентства закрыт

Греция — самый жёсткий из четырёх случаев. Приказом министра миграции от 28 февраля 2022 года подача заявлений, выдача и продление инвесторских видов на жительство для граждан Российской Федерации приостановлены до дальнейшего уведомления. Приостановка действует и в 2026 году, и министерство миграции подтвердило, что она сохраняет силу. Для российского паспорта золотой визы Греции в 2026 году не существует.

Важно отделить визу от собственности. Запрета на саму покупку недвижимости гражданином России в праве ЕС нет, а Суд ЕС в деле Jemerak подтвердил, что нотариальное удостоверение сделки купли-продажи не подпадает под запрет на юридические консультационные услуги: нотариус действует как независимое публичное лицо, и связанные с сделкой действия, включая ведение счёта и регистрацию собственности, остаются возможными. Сам запрет статьи 5n адресован юридическим лицам, учреждённым в России, а не частным покупателям.

Практика, однако, жёстче теории. Оплата сделки требует счёта в европейском банке, а здесь работает лимит EUR 100 000 и осторожность банков, которые неохотно открывают счета клиентам с единственным российским паспортом и без вида на жительство в ЕС. Покупка без перспективы золотой визы, с трудным банковским каналом и без права находиться в стране дольше визовых лимитов теряет для большинства покупателей смысл. Наш честный вывод: Греция в 2026 году — рынок для россиян с европейским резидентством или вторым гражданством, а не для держателей одного паспорта РФ.

Кипр: формально открыто, практически узко

Кипрская программа постоянного резидентства через инвестиции от EUR 300 000 формально не содержит запрета по гражданству: в отличие от Греции, Кипр не приостанавливал приём заявлений от граждан России как таковых. Как эти две программы соотносятся в деталях, мы разбираем в руководстве «Золотая виза Греции против постоянного резидентства Кипра». Программа требует, помимо инвестиции, подтверждённого годового дохода из-за рубежа от EUR 50 000 на основного заявителя, и все платежи должны идти через кипрскую банковскую систему из-за границы.

Именно здесь маршрут сужается. На кипрские банки распространяется тот же лимит EUR 100 000 по статье 5b, а после 2022 года кипрский банковский сектор заметно ужесточил отношение к российским клиентам: усиленная проверка источника средств, длительные сроки, отказы без подробных объяснений. Юридически возможное и практически проходимое здесь расходятся сильнее, чем на любом другом рынке из четырёх. Для граждан РФ с видом на жительство в ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии либо со вторым гражданством лимит не действует, и для них Кипр остаётся рабочим вариантом; для держателей единственного российского паспорта без европейского резидентства каждый этап, от открытия счёта до перевода инвестиционной суммы, требует индивидуальной юридической проработки ещё до внесения задатка.

Сравнение: доступность для граждан РФ

Как на практике проходят платежи

Платёжный вопрос решает больше, чем любой другой. Отправная точка: переводы из российских банков, находящихся под блокирующими санкциями или отключённых от SWIFT, для международной сделки непригодны, и пытаться провести их через цепочки посредников — путь к заморозке средств и комплаенс-проблемам, а не к сделке.

Легально работают три канала. Первый — перевод из российского банка, не находящегося под санкциями: такие банки сохраняют корреспондентские отношения, и при полном комплекте документов о происхождении средств платёж проходит, быстрее всего в ОАЭ и Таиланд. Второй — оплата с собственного счёта за рубежом, открытого на имя покупателя: счета в ОАЭ, Армении, Казахстане и других юрисдикциях, куда средства поступили легально и задокументированно, принимаются банками получателя при обычной проверке. Третий — средства, уже находящиеся за рубежом: доход от зарубежного бизнеса, продажи активов, наследства, с документами, подтверждающими источник.

Отдельно о криптовалюте: мы сознательно не рекомендуем её как канал оплаты. Даже там, где приём криптовалюты технически возможен, происхождение средств проверяется строже, чем при банковском переводе, часть банков отказывается работать с конвертированными суммами, а для покупателя из России криптоканал создаёт дополнительный санкционный и налоговый риск вместо того, чтобы снимать его. Не забывайте и о российской стороне: требования валютного законодательства РФ к зарубежным счетам и переводам резидентов — отдельный пласт правил, который нужно проверить с российским консультантом до сделки.

Двойное гражданство и резиденты ЕС

Всё сказанное выше о лимитах ЕС относится к гражданам России без европейского статуса. Статья 5b(3) регламента 833/2014 прямо исключает из-под лимита EUR 100 000 тех, у кого есть гражданство страны ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии либо временный или постоянный вид на жительство в одной из этих стран. Для этой категории счета в европейских банках работают без санкционного потолка, а значит, и покупка в Греции или на Кипре финансово осуществима обычным порядком.

С резидентством тоньше. Греческая приостановка сформулирована по признаку гражданства РФ, поэтому вопрос, может ли двойной гражданин подать заявление по второму паспорту, — не техническая деталь, а юридический вопрос конкретного кейса, который должен оценить греческий миграционный юрист до каких-либо платежей. Кипрская программа заявлений от россиян не блокирует, и для двойных граждан и резидентов ЕС это на практике самый проходимый европейский маршрут из рассматриваемых. Универсального ответа здесь нет, и любое обещание универсального ответа должно настораживать.

Наша позиция: только легальные маршруты

Мы не помогаем обходить санкции. Это не оговорка для формы, а рабочий принцип: мы не выстраиваем цепочки через подставных лиц, не советуем дробить платежи под лимиты и не работаем со сделками, в которых происхождение средств нельзя показать банку целиком. Санкционные режимы меняются, разъяснения обновляются, и то, что было допустимо в прошлом году, может быть недопустимо сегодня, поэтому по каждой конкретной ситуации, особенно связанной с ЕС, двойным гражданством или корпоративными структурами, мы рекомендуем профильную санкционную и юридическую консультацию до первого платежа.

Внутри этих рамок пространство для работы остаётся большим. ОАЭ и Таиланд — полноценные, открытые рынки с работающими банковскими каналами и понятными процедурами, и именно там сегодня сосредоточена наша практическая работа с русскоязычными покупателями: подбор района и объекта, проверка застройщика, структура сделки и сопровождение до регистрации. Если ваша ситуация включает европейский статус, мы честно скажем, где маршрут реален, а где нет, до того, как вы потратите время и деньги.

Часто задаваемые вопросы

Источники и ссылки на данные

• Регламент Совета (ЕС) № 833/2014, статья 5b: предел в 100 000 евро для депозитов граждан и резидентов России в банках ЕС
• Dubai Land Department: собственность freehold в обозначенных районах Дубая открыта иностранным покупателям без ограничений по гражданству