Покупка недвижимости за рубежом с российским паспортом: что реально доступно в 2026 году

Главное за 60 секунд

• Покупка недвижимости с российским паспортом как таковая санкциями не запрещена ни в одной из рассматриваемых стран. Ограничения касаются банковских счетов, платёжных каналов и программ резидентства, и именно они определяют, что практически возможно.
• ОАЭ — открытый маршрут: ограничений по гражданству нет, право собственности регистрируется на российский паспорт, банки применяют расширенную проверку источника средств, а не запрет.
• Таиланд открыт, но с валютным правилом: для регистрации собственности на иностранца деньги должны прийти в страну из-за рубежа в иностранной валюте, что банк подтверждает формой FET.
• Греция приостановила выдачу и продление инвесторских видов на жительство гражданам РФ ещё 28 февраля 2022 года, и по состоянию на 2026 год приостановка действует. Сама покупка недвижимости формально не запрещена, но главный мотив, золотая виза, для российского паспорта недоступен.
• Кипрская программа постоянного резидентства не содержит запрета по гражданству, однако лимит EUR 100 000 на счета россиян в банках ЕС и осторожность самих банков делают маршрут практичным в основном при наличии резидентства в ЕС или второго гражданства.
• Лимит EUR 100 000 не применяется к гражданам РФ, у которых есть гражданство или вид на жительство в ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии, поэтому двойные граждане и резиденты ЕС — отдельная категория с существенно более широкими возможностями.
• Мы не помогаем обходить санкции. Каждый описанный здесь маршрут — легальный, и по каждой конкретной ситуации мы рекомендуем профильную юридическую консультацию до первого платежа.

Что именно ограничивают санкции

Начать стоит с того, чего в санкционном режиме нет. Ни ЕС, ни ОАЭ, ни Таиланд не вводили запрета на покупку недвижимости физическим лицом с российским гражданством. Персональные санкции против конкретных людей из санкционных списков — отдельная тема, и к обычному частному покупателю они не относятся. Всё, что реально ограничивает покупателя с российским паспортом, лежит в трёх плоскостях: банковские счета, платёжные каналы и программы резидентства.

Первая плоскость — счета в ЕС. Статья 5b регламента Совета ЕС 833/2014 запрещает банкам ЕС принимать депозиты от граждан России и лиц, проживающих в России, если совокупный остаток такого клиента в этом банке превышает EUR 100 000. Разъяснения Европейской комиссии уточняют: лимит считается по сумме всех счетов в одном банке, применяется к россиянам независимо от страны проживания и не действует для тех, у кого есть гражданство или вид на жительство в стране ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии. Для покупки жилья в Греции или на Кипре это центральное ограничение: цена почти любого объекта выше лимита.

Вторая плоскость — платёжные каналы. Крупнейшие российские банки отключены от SWIFT с 2022 года, а 21-й пакет санкций ЕС, принятый 23 июля 2026 года, расширил полные блокирующие меры в общей сложности на 94 российских банка. Перевод из санкционного банка за рубеж либо не пройдёт, либо будет остановлен на уровне банка-корреспондента. При этом переводы из российских банков, не находящихся под санкциями, остаются возможными и проходят при полном комплекте документов, просто с более длительной проверкой.

Третья плоскость — резидентство. Решения о приёме заявлений на визы и виды на жительство принимают государства, и здесь картина расходится сильнее всего: Греция закрыла свою золотую визу для граждан РФ, ОАЭ — нет. К этому добавляется четвёртый, неформальный слой: банки и провайдеры услуг в ЕС нередко осторожнее, чем требует буква регламента, и отказывают там, где закон формально позволяет. Это не право, а практика, но при планировании покупки её нужно учитывать так же серьёзно.

ОАЭ: открытый маршрут

Дубай — единственный из четырёх рынков, где для покупателя с российским паспортом за последние четыре года не изменилось почти ничего юридически. ОАЭ не вводили санкций против граждан России, ограничений по гражданству при покупке во фрихолд-зонах нет, и Земельный департамент Дубая регистрирует право собственности на российский паспорт в обычном порядке. Титул оформляется на имя покупателя и не зависит от того, из какой страны пришёл платёж.

Реальная работа происходит на уровне банковского комплаенса. Банки ОАЭ соблюдают международные санкционные режимы из-за собственных корреспондентских отношений с американскими и европейскими банками, поэтому покупателя из России ждёт расширенная проверка: выписки за период от 12 до 24 месяцев, налоговые документы, подтверждение происхождения капитала, декларация о том, что покупатель не находится в санкционных списках. Это не барьер, а процедура, и при прозрачном происхождении средств она проходима. Расчёты по сделке идут в дирхамах, привязанных к доллару США, чаще всего банковским переводом или чеком на эскроу-счёт проекта.

Работает и маршрут резидентства: покупка недвижимости от AED 2 000 000 может поддержать заявление на десятилетнюю золотую визу по опубликованному порогу UAE ICP. Ни одна покупка не даёт резидентства автоматически, решение принимают власти, но сам маршрут для граждан России открыт наравне с другими национальностями. Именно сочетание открытой регистрации собственности, работающего банковского канала и доступного маршрута резидентства сделало Дубай главным зарубежным рынком для покупателей из России после 2022 года.

Таиланд: открыт, но с валютным правилом

Таиланд не вводил ограничений против покупателей с российским паспортом: иностранная квота в кондоминиумах, лизхолд на землю и структуры владения работают для россиян так же, как для немцев или британцев. Пхукет при этом остаётся одним из самых востребованных у русскоязычных покупателей курортных рынков. Особенность Таиланда не санкционная, а валютная, и о ней нужно знать до перевода денег.

Закон о кондоминиумах требует, чтобы иностранный покупатель ввёз всю сумму покупки в Таиланд из-за рубежа в иностранной валюте. Тайский банк, получивший перевод, конвертирует его в баты внутри страны и оформляет форму FET, документ о валютной операции, который банки выдают при переводах от USD 50 000. Без этого документа, или его аналога для меньших сумм, Земельный офис не зарегистрирует собственность на иностранца. Форма FET важна и на выходе: при продаже она подтверждает право репатриировать выручку за рубеж.

Практическое следствие для покупателя из России: платёж должен прийти в Таиланд из-за границы в валюте, а значит, канал перевода нужно спланировать заранее. Работают переводы из несанкционных российских банков и переводы с собственных легальных счетов за рубежом, оформленные на имя покупателя. Рублёвый перевод внутри России или наличные, привезённые в страну, требование закона не выполняют. Имя покупателя должно фигурировать в банковских документах как отправитель или получатель, иначе регистрация окажется под вопросом.

Греция: маршрут резидентства закрыт

Греция — самый жёсткий из четырёх случаев. Приказом министра миграции от 28 февраля 2022 года подача заявлений, выдача и продление инвесторских видов на жительство для граждан Российской Федерации приостановлены до дальнейшего уведомления. Приостановка действует по сей день: циркуляр 1/2026 греческого министерства, изданный весной 2026 года, прямо подтверждает, что она сохраняется и распространяется в том числе на заявления о смене основания пребывания. Для российского паспорта золотой визы Греции в 2026 году не существует.

Важно отделить визу от собственности. Запрета на саму покупку недвижимости гражданином России в праве ЕС нет, а Суд ЕС в деле Jemerak подтвердил, что нотариальное удостоверение сделки купли-продажи не подпадает под запрет на юридические консультационные услуги: нотариус действует как независимое публичное лицо, и связанные с сделкой действия, включая ведение счёта и регистрацию собственности, остаются возможными. Сам запрет статьи 5n адресован юридическим лицам, учреждённым в России, а не частным покупателям.

Практика, однако, жёстче теории. Оплата сделки требует счёта в европейском банке, а здесь работает лимит EUR 100 000 и осторожность банков, которые неохотно открывают счета клиентам с единственным российским паспортом и без вида на жительство в ЕС. Покупка без перспективы золотой визы, с трудным банковским каналом и без права находиться в стране дольше визовых лимитов теряет для большинства покупателей смысл. Наш честный вывод: Греция в 2026 году — рынок для россиян с европейским резидентством или вторым гражданством, а не для держателей одного паспорта РФ.

Кипр: формально открыто, практически узко

Кипрская программа постоянного резидентства через инвестиции от EUR 300 000 формально не содержит запрета по гражданству: в отличие от Греции, Кипр не приостанавливал приём заявлений от граждан России как таковых. Программа требует, помимо инвестиции, подтверждённого годового дохода из-за рубежа от EUR 50 000 на основного заявителя, и все платежи должны идти через кипрскую банковскую систему из-за границы.

Именно здесь маршрут сужается. На кипрские банки распространяется тот же лимит EUR 100 000 по статье 5b, а после 2022 года кипрский банковский сектор заметно ужесточил отношение к российским клиентам: усиленная проверка источника средств, длительные сроки, отказы без подробных объяснений. Юридически возможное и практически проходимое здесь расходятся сильнее, чем на любом другом рынке из четырёх. Для граждан РФ с видом на жительство в ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии либо со вторым гражданством лимит не действует, и для них Кипр остаётся рабочим вариантом; для держателей единственного российского паспорта без европейского резидентства каждый этап, от открытия счёта до перевода инвестиционной суммы, требует индивидуальной юридической проработки ещё до внесения задатка.

Сравнение: доступность для граждан РФ

Как на практике проходят платежи

Платёжный вопрос решает больше, чем любой другой. Отправная точка: переводы из российских банков, находящихся под блокирующими санкциями или отключённых от SWIFT, для международной сделки непригодны, и пытаться провести их через цепочки посредников — путь к заморозке средств и комплаенс-проблемам, а не к сделке.

Легально работают три канала. Первый — перевод из российского банка, не находящегося под санкциями: такие банки сохраняют корреспондентские отношения, и при полном комплекте документов о происхождении средств платёж проходит, быстрее всего в ОАЭ и Таиланд. Второй — оплата с собственного счёта за рубежом, открытого на имя покупателя: счета в ОАЭ, Армении, Казахстане и других юрисдикциях, куда средства поступили легально и задокументированно, принимаются банками получателя при обычной проверке. Третий — средства, уже находящиеся за рубежом: доход от зарубежного бизнеса, продажи активов, наследства, с документами, подтверждающими источник.

Отдельно о криптовалюте: мы сознательно не рекомендуем её как канал оплаты. Даже там, где приём криптовалюты технически возможен, происхождение средств проверяется строже, чем при банковском переводе, часть банков отказывается работать с конвертированными суммами, а для покупателя из России криптоканал создаёт дополнительный санкционный и налоговый риск вместо того, чтобы снимать его. Не забывайте и о российской стороне: требования валютного законодательства РФ к зарубежным счетам и переводам резидентов — отдельный пласт правил, который нужно проверить с российским консультантом до сделки.

Двойное гражданство и резиденты ЕС

Всё сказанное выше о лимитах ЕС относится к гражданам России без европейского статуса. Статья 5b(3) регламента 833/2014 прямо исключает из-под лимита EUR 100 000 тех, у кого есть гражданство страны ЕС, ЕЭЗ или Швейцарии либо временный или постоянный вид на жительство в одной из этих стран. Для этой категории счета в европейских банках работают без санкционного потолка, а значит, и покупка в Греции или на Кипре финансово осуществима обычным порядком.

С резидентством тоньше. Греческая приостановка сформулирована по признаку гражданства РФ, поэтому вопрос, может ли двойной гражданин подать заявление по второму паспорту, — не техническая деталь, а юридический вопрос конкретного кейса, который должен оценить греческий миграционный юрист до каких-либо платежей. Кипрская программа заявлений от россиян не блокирует, и для двойных граждан и резидентов ЕС это на практике самый проходимый европейский маршрут из рассматриваемых. Универсального ответа здесь нет, и любое обещание универсального ответа должно настораживать.

Наша позиция: только легальные маршруты

Мы не помогаем обходить санкции. Это не оговорка для формы, а рабочий принцип: мы не выстраиваем цепочки через подставных лиц, не советуем дробить платежи под лимиты и не работаем со сделками, в которых происхождение средств нельзя показать банку целиком. Санкционные режимы меняются, разъяснения обновляются, и то, что было допустимо в прошлом году, может быть недопустимо сегодня, поэтому по каждой конкретной ситуации, особенно связанной с ЕС, двойным гражданством или корпоративными структурами, мы рекомендуем профильную санкционную и юридическую консультацию до первого платежа.

Внутри этих рамок пространство для работы остаётся большим. ОАЭ и Таиланд — полноценные, открытые рынки с работающими банковскими каналами и понятными процедурами, и именно там сегодня сосредоточена наша практическая работа с русскоязычными покупателями: подбор района и объекта, проверка застройщика, структура сделки и сопровождение до регистрации. Если ваша ситуация включает европейский статус, мы честно скажем, где маршрут реален, а где нет, до того, как вы потратите время и деньги.

Часто задаваемые вопросы