क्या भारतीय दुबई में प्रॉपर्टी खरीद सकते हैं?

मुख्य बातें 60 सेकंड में

• दुबई के 2006 के कानून संख्या 7 के अनुच्छेद 4 के तहत भारतीय नागरिक निर्धारित क्षेत्रों में अपने नाम पर पूर्ण फ्रीहोल्ड स्वामित्व खरीद सकते हैं। खरीद के लिए UAE निवास या वीज़ा ज़रूरी नहीं है।
• खरीद में समझौता, डेवलपर का अनापत्ति प्रमाणपत्र और पंजीकरण ट्रस्टी कार्यालय में हस्तांतरण होता है। Dubai Land Department का शुल्क कीमत का 4% है।
• AED 20 लाख या अधिक की प्रॉपर्टी से Dubai Land Department के माध्यम से 10 वर्ष के नवीकरणीय गोल्डन वीज़ा के लिए आवेदन हो सकता है। मॉर्टगेज में AED 20 लाख चुकाने का बैंक प्रमाण चाहिए।
• भारत की ओर RBI की LRS सीमा निवासी व्यक्ति के लिए प्रति वित्त वर्ष USD 250,000 है। विदेश की प्रॉपर्टी खरीद अनुमत उद्देश्य है।
• एक प्रॉपर्टी के लिए परिवार अपनी LRS सीमाएँ तभी जोड़ सकता है जब रकम भेजने वाला हर सदस्य सह-मालिक हो। संयुक्त खरीद करने वाला दंपति एक वित्त वर्ष में USD 500,000 तक भेज सकता है।
• प्रॉपर्टी के LRS प्रेषण में वित्त वर्ष के INR 10 लाख से ऊपर के हिस्से पर 20% TCS लगता है। यह अग्रिम आयकर है, अंतिम खरीद खर्च नहीं। देनदारी से समायोजन होता है और अधिक संग्रह वापस मिलता है।
• बैंक Form A2, PAN और धन-स्रोत का प्रमाण माँगेगा। दुबई में हस्ताक्षर करने से पहले दस्तावेज़ तैयार करें।

कानूनी आधार: भारतीय खरीदारों के लिए फ्रीहोल्ड स्वामित्व

दुबई के 2006 के संपत्ति पंजीकरण कानून संख्या 7 का अनुच्छेद 4 तय करता है कि अमीरात में कौन संपत्ति रख सकता है। UAE और GCC के नागरिक कहीं भी मालिक बन सकते हैं। भारत सहित अन्य देशों के नागरिक दुबई के शासक द्वारा विदेशी स्वामित्व के लिए निर्धारित क्षेत्रों में फ्रीहोल्ड स्वामित्व, उपयोगाधिकार या अधिकतम 99 वर्ष के पट्टे ले सकते हैं।

बाज़ार की जानकारी और सलाह: संयुक्त अरब अमीरात

इन क्षेत्रों में Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah, Business Bay, Jumeirah Village Circle, Dubai Hills Estate और Dubai Creek Harbour जैसे अनेक स्थान हैं जिन पर अंतरराष्ट्रीय खरीदार विचार करते हैं। इन क्षेत्रों में भारतीय खरीदार यूनिट और उससे संबंधित भूमि के अनुपातिक हिस्से का स्वामी बनता है। Dubai Land Department में खरीदार के नाम पर टाइटल डीड दर्ज होती है।

तीन व्यावहारिक बातें हैं। पहली, खरीदने के लिए UAE निवास वीज़ा ज़रूरी नहीं; उपयुक्त मूल्य और शर्तें पूरी होने पर खरीद के बाद निवास का आवेदन हो सकता है। दूसरी, निर्धारित क्षेत्र में फ्रीहोल्ड खरीद वास्तविक स्वामित्व है, स्वामित्व के नाम पर पट्टा नहीं। तीसरी, निर्धारित क्षेत्र के बाहर भारतीय नागरिक फ्रीहोल्ड टाइटल दर्ज नहीं करा सकता। इसलिए किसी भी लिस्टिंग में पहले विदेशी स्वामित्व क्षेत्र की पुष्टि करें।

खरीद की प्रक्रिया

तैयार या पुनर्बिक्री प्रॉपर्टी में खरीदार और विक्रेता कीमत व शर्तों का समझौता करते हैं, आम तौर पर जमा राशि के साथ। विक्रेता डेवलपर से अनापत्ति प्रमाणपत्र लेता है कि सर्विस चार्ज चुकाए जा चुके हैं। दोनों पक्ष Dubai Land Department के पंजीकरण ट्रस्टी कार्यालय में हस्तांतरण कराते हैं, शुल्क देते हैं और खरीदार के नाम पर टाइटल डीड जारी होती है। वित्त और कागज़ात तैयार हों तो हस्तांतरण में महीनों के बजाय कुछ दिन लग सकते हैं।

ऑफ-प्लान खरीद की व्यवस्था अलग है। बुकिंग से पहले समझें: प्रोजेक्ट Dubai Land Department में पंजीकृत होना चाहिए, भुगतान केवल प्रोजेक्ट के एस्क्रो खाते में होना चाहिए और बिक्री Oqood नामक अस्थायी रजिस्टर में दर्ज होनी चाहिए। एस्क्रो किन जोखिमों से बचाता है और किनसे नहीं, तथा बुकिंग से पहले की जाँच, दुबई ऑफ-प्लान सुरक्षा गाइड में हैं। भारतीय खरीदारों पर भी यही नियम लागू हैं।

भारतीय खरीदारों के लिए ऑफ-प्लान की एक खास बात है: डेवलपर की भुगतान योजना कई वर्षों तक चल सकती है। इससे नीचे बताई गई सालाना प्रेषण सीमा के भीतर भुगतान की योजना बन सकती है। जो किस्त व्यवस्था किसी यूरोपीय खरीदार के लिए वित्तीय सुविधा है, वही भारतीय खरीदार के लिए LRS सीमा में रह पाने का निर्णायक कारण हो सकती है।

खर्च: दुबई और भारतीय महानगर में खरीद की तुलना

भारतीय खरीदार अक्सर मानते हैं कि दुबई की खरीद लागत भारत से अधिक होगी। सरकारी शुल्क में दोनों करीब हो सकते हैं और कुछ मदों में दुबई सस्ता है। नीचे मुंबई को उदाहरण रखा गया है, क्योंकि हमारे ग्राहक संवाद में यह आम तुलना है। दूसरे राज्यों में स्टाम्प ड्यूटी अलग होती है, हालाँकि खर्च की संरचना समान रहती है।

दो बातें सामने आती हैं। मुंबई में निर्माणाधीन फ्लैट पर 6% स्टाम्प ड्यूटी और 5% GST मिलकर दुबई के 4% हस्तांतरण शुल्क से काफी अधिक हो सकते हैं। दुबई का पंजीकरण शुल्क प्रतिशत के बजाय निश्चित रकम है, जो महँगी प्रॉपर्टी में महत्वपूर्ण है। तालिका में नियमित खर्च नहीं हैं: दुबई के सर्विस चार्ज इमारत के अनुसार बदलते हैं। भारतीय कर निवासी की दुबई किराया आय भारत में करयोग्य रहती है, क्योंकि निवासी की वैश्विक आय पर कर लगता है। खरीद से पहले दोनों की गणना करें।

गोल्डन वीज़ा के लिए AED 20 लाख की सीमा

किसी भी कीमत पर प्रॉपर्टी का मालिक बनना अपने आप निवास नहीं देता। Dubai Land Department की निवेशक गोल्डन वीज़ा सेवा में खरीद के समय कम से कम AED 20 लाख मूल्य की प्रॉपर्टी का मालिक 10 वर्ष के नवीकरणीय निवास परमिट के लिए आवेदन कर सकता है। विभाग की सेवा में बताई शर्तें ठीक से पढ़ें, क्योंकि प्रचार में दिए सारांश अक्सर कम सटीक होते हैं।

• खरीद के समय प्रॉपर्टी का मूल्य कम से कम AED 20 लाख हो और वह आवेदक के नाम दर्ज हो।
• मॉर्टगेज वाली प्रॉपर्टी में बैंक का पत्र चाहिए कि कीमत के AED 20 लाख चुकाए गए हैं। बैंक का अनापत्ति पत्र चुकाई गई और बाकी रकम बताए।
• Land Department की सूची में 10 वर्ष के परमिट का कुल शुल्क लगभग AED 9,885 है। इसमें मेडिकल जाँच, Emirates ID, निवास पुष्टि और DLD प्रशासनिक शुल्क शामिल हैं।
• आवेदन के समय आवेदक UAE में होना चाहिए। Land Department प्रतिनिधि के माध्यम से आवेदन स्वीकार नहीं करता।

भारतीय परिवारों के लिए लाभ यह है कि धारक जीवनसाथी, बच्चों और माता-पिता को प्रायोजित कर सकता है, और परमिट किसी नियोक्ता पर निर्भर नहीं है। इससे भारतीय कर स्थिति अपने आप नहीं बदलती। निवास दस्तावेज़ और कर निवास अलग सवाल हैं। जो भारतीय कर निवासी अधिकतर वर्ष भारत में रहता है, उसकी कर देनदारी वीज़ा से समाप्त नहीं होती। भारतीय नागरिकों के लिए ग्रीस गोल्डन वीज़ा जैसे विकल्पों के मुकाबले वीज़ा सीमा आपके लक्ष्य से कितनी मेल खाती है, यह देखें। अंतरराष्ट्रीय निवास तुलना में अंतर और UAE बाज़ार परिचय में बाज़ार की जानकारी है।

भारत से भुगतान: LRS, TCS और FEMA

दुबई की खरीद सरल होगी या तनावपूर्ण, यह हिस्सा तय कर सकता है। भारत से बाहर जाने वाले धन पर Foreign Exchange Management Act लागू है। विदेश में प्रॉपर्टी खरीदने वाला व्यक्ति Reserve Bank of India की Liberalised Remittance Scheme का उपयोग करता है। आगे की बातें इसी व्यवस्था पर आधारित हैं।

LRS सीमा: प्रति व्यक्ति प्रति वित्त वर्ष USD 250,000

RBI की Liberalised Remittance Scheme के तहत निवासी व्यक्ति अप्रैल से मार्च के वित्त वर्ष में सभी अनुमत उद्देश्यों को मिलाकर अधिकतम USD 250,000 भेज सकता है। विदेश में प्रॉपर्टी खरीदना अनुमत है। पूँजीगत संपत्ति के लिए परिवार के प्रेषण तभी जोड़े जा सकते हैं जब रकम भेजने वाले सदस्य सह-मालिक हों। एक व्यक्ति की बची सीमा से दूसरे व्यक्ति के अकेले नाम की संपत्ति का भुगतान नहीं किया जा सकता।¹

मौजूदा विनिमय दरों पर USD 250,000 से दुबई के बाज़ार का एक हिस्सा कवर होता है, पूरा नहीं। एक व्यक्ति की एक वर्ष की सीमा AED 20 लाख की गोल्डन वीज़ा सीमा तक नहीं पहुँचती। यहाँ दो वैध योजना विकल्प हैं: संयुक्त खरीद और अलग-अलग वित्त वर्षों में भुगतान।

परिवार का संयुक्त प्रेषण: रकम जोड़ने के लिए सह-स्वामित्व ज़रूरी

RBI की LRS मार्गदर्शिका स्पष्ट है। परिवार के प्रेषण जोड़े जा सकते हैं, लेकिन प्रॉपर्टी जैसी पूँजीगत खरीद में तभी जब भेजने वाले सभी सदस्य सह-मालिक हों। पति-पत्नी दोनों एक दुबई अपार्टमेंट के लिए रकम भेजें तो दोनों का नाम टाइटल पर होना चाहिए। इस तरह दंपति एक वित्त वर्ष में USD 500,000 तक भेज सकते हैं। तीन वयस्क सह-मालिकों की संयुक्त सीमा अनुपात में अधिक हो सकती है। माता-पिता की अपनी सीमा से केवल बच्चे के नाम की प्रॉपर्टी का भुगतान इस नियम में अनुमत व्यवस्था नहीं है।

दूसरा विकल्प समय निर्धारण है। सीमा हर अप्रैल फिर शुरू होती है। एक वित्त वर्ष की अंतिम तिमाही में तय खरीद की बाकी रकम अगले वर्ष की पहली तिमाही में देने पर हर सह-मालिक दो वर्षों की सीमाएँ इस्तेमाल कर सकता है। ऑफ-प्लान किस्तें कई वित्त वर्षों में पड़ने से यह संभव हो सकता है। सह-मालिक न होने वाले रिश्तेदारों या तीसरे पक्ष से रकम घुमाना इस योजना का हिस्सा नहीं होना चाहिए; यह व्यवस्था के बाहर है।

TCS: भेजते समय 20% संग्रह और समायोजन

Income-tax Act 2025 की धारा 394(1), तालिका मद 7 में विदेश की प्रॉपर्टी के लिए LRS प्रेषण शिक्षा या चिकित्सा के अलावा अन्य उद्देश्यों में आता है। TCS पूरे प्रेषण पर नहीं, वित्त वर्ष के कुल प्रेषण में INR 10 लाख से ऊपर के हिस्से पर 20% है। नवंबर 2026 में जाँचे गए आधिकारिक पाठ में यही दर है। भेजने से पहले बैंक की वर्तमान प्रक्रिया और धन-स्रोत दस्तावेज़ की पुष्टि करें।²

यह संख्या चिंताजनक लग सकती है, पर TCS विदेश में प्रॉपर्टी खरीदने का अंतिम कर नहीं है। बैंक आपके PAN के तहत अग्रिम आयकर जमा करता है। यह Form 26AS में दिखता है, रिटर्न में कुल कर देनदारी से समायोजित होता है और अधिक होने पर वापस मिलता है। असर नकदी प्रवाह पर है: सीमा से ऊपर की रकम का पाँचवाँ हिस्सा रिटर्न प्रक्रिया तक कर विभाग के पास रहता है। दुबई अपार्टमेंट के लिए INR 1 करोड़ भेजने पर INR 18 लाख संग्रह होगा; उसके लिए अलग नकदी चाहिए।

बैंक कौन से दस्तावेज़ माँगेगा

प्रेषण करने वाला बैंक इस योजना की जाँच करता है। Form A2 में प्रेषण उद्देश्य, अपने धन का उपयोग और प्रतिबंधित उद्देश्य न होने की घोषणा चाहिए। हर LRS लेनदेन में PAN अनिवार्य है। धन-स्रोत के लिए बैंक विवरण या आयकर रिकॉर्ड माँगे जा सकते हैं। प्रेषण उस अधिकृत डीलर बैंक से होना चाहिए जहाँ आपका खाता है। लाभार्थी विवरण खरीद दस्तावेज़ से मिलने चाहिए: दुबई ऑफ-प्लान में बिक्री दस्तावेज़ वाला प्रोजेक्ट एस्क्रो खाता और पुनर्बिक्री में हस्तांतरण व्यवस्था का खाता।

दो और अनुपालन बातें हैं। दुबई प्रॉपर्टी सहित विदेशी संपत्तियाँ भारतीय आयकर रिटर्न की विदेशी संपत्ति अनुसूची में बतानी होती हैं। हर प्रेषण का रिकॉर्ड रखें। बाद में सवाल उठने पर यही प्रमाण होगा कि संपत्ति वैध FEMA प्रक्रिया से खरीदी गई थी।

भारतीय खरीदारों की आम गलतियाँ

• वर्तमान वित्त वर्ष में सह-मालिकों की उपलब्ध LRS सीमा से भुगतान योजना मिलाए बिना दुबई बुकिंग पर हस्ताक्षर करना।
• परिवार की रकम जोड़कर केवल एक नाम पर खरीदना। RBI में प्रेषण जोड़ने के लिए सह-स्वामित्व चाहिए।
• TCS को स्थायी खर्च मानना या यह भूलना कि INR 10 लाख से ऊपर के हिस्से का 20% रिटर्न प्रक्रिया तक फँसा रहेगा।
• ऑफ-प्लान भुगतान प्रोजेक्ट एस्क्रो के अलावा किसी दूसरे खाते में भेजना।
• AED 20 लाख पर गोल्डन वीज़ा अपने आप मिलना मान लेना। आवेदन की शर्तें, इतनी रकम चुकाने का प्रमाण और UAE में उपस्थिति अलग से चाहिए।
• भारतीय रिटर्न भूलना: भारतीय कर निवासी की दुबई किराया आय भारत में करयोग्य है और संपत्ति विदेशी संपत्ति अनुसूची में बतानी है।
• LRS कागज़ात से बचने के लिए अनौपचारिक चैनल या तीसरे पक्ष से रकम भेजना। इससे खरीद के बाद भी FEMA समस्या रह सकती है।

इन गलतियों में एक समान बात है: दुबई और भारत की अनुपालन व्यवस्थाएँ अलग हैं, और खरीद के लिए दोनों की साथ तैयारी चाहिए। LION & LAND दुबई की ओर फ्रीहोल्ड क्षेत्र चुनने, एस्क्रो की पुष्टि और गोल्डन वीज़ा क्रम में समन्वय करता है तथा प्रेषण योजना पर आपके भारतीय कर सलाहकार के साथ काम करता है। FEMA और आयकर की स्थिति किसी योग्य भारतीय पेशेवर से पक्की कराएँ; इतनी बड़ी खरीद में यह वैकल्पिक खर्च नहीं है।

अक्सर पूछे जाने वाले सवाल

स्रोत और डेटा संदर्भ

• Reserve Bank of India, Liberalised Remittance Scheme मास्टर निर्देश: निवासी व्यक्ति के लिए प्रति वित्त वर्ष USD 250,000 की सीमा; संयुक्त प्रेषण से प्रॉपर्टी खरीद में हर भेजने वाले का सह-मालिक होना ज़रूरी
• भारत का आयकर विभाग, स्रोत पर कर संग्रह: धारा 394(1), तालिका मद 7 में प्रति वित्त वर्ष INR 10 लाख से ऊपर LRS प्रेषण पर 20% TCS, प्रेषक की आयकर देनदारी से समायोज्य
• Dubai Land Department: 4% हस्तांतरण शुल्क, ऑफ-प्लान पंजीकरण और एस्क्रो, निवेशक गोल्डन वीज़ा के लिए AED 20 लाख की संपत्ति सीमा