Alternativas a la Golden Visa española: el mapa real en 2026

Lo esencial en 60 segundos

• La Golden Visa española terminó el 3 de abril de 2025. La disposición final vigesimoprimera de la Ley Orgánica 1/2025 dejó sin contenido los artículos 63 a 67 de la Ley 14/2013, y con ellos todas las vías de inversión: los 500.000 euros en inmuebles, los 2 millones en deuda pública y el millón en acciones, fondos o depósitos.
• Los permisos concedidos antes de esa fecha siguen siendo válidos y se renuevan conforme a la normativa con la que se concedieron. Lo que ya no existe es la puerta de entrada.
• Portugal cerró su vía inmobiliaria antes: la Lei 56/2023, en vigor desde octubre de 2023, eliminó la compra de inmuebles y la transferencia pasiva de capital del programa ARI. Quedan fondos de inversión no inmobiliarios, cultura, investigación y creación de empleo.
• En 2026, la residencia europea por inmueble pasa por Grecia, con umbrales de 800.000 euros en las zonas de mayor demanda, 400.000 en el resto y 250.000 solo para conversiones y edificios protegidos, o por Chipre, con residencia permanente desde 300.000 euros más IVA en obra nueva.
• Fuera de Europa, la Golden Visa de los EAU concede diez años de residencia ligados a 2 millones de AED en valor inmobiliario, sin exigencia práctica de estancia mínima.
• Tailandia no ofrece residencia por compra de inmueble. LTR, DTV y Privilege son vías de larga estancia, y conviene tratarlas como lo que son.
• Ninguna de estas vías es nacionalidad, y ninguna crea residencia fiscal por sí misma. Esa distinción decide más que el umbral.

Qué terminó exactamente en España

Conviene ser preciso, porque alrededor del cierre español circula mucha versión abreviada. La Golden Visa española no se recortó ni se encareció: se derogó entera. La disposición final vigesimoprimera de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, dejó sin contenido los artículos 63 a 67 de la Ley 14/2013, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización. Esos cinco artículos eran el marco completo de la residencia por inversión. La derogación entró en vigor el 3 de abril de 2025.

Con ellos desaparecieron todas las vías de inversión, no solo la inmobiliaria: la compra de vivienda desde 500.000 euros, que concentraba la inmensa mayoría de las solicitudes, pero también los 2 millones de euros en deuda pública, el millón de euros en acciones, participaciones, fondos o depósitos bancarios, y los proyectos empresariales de interés general. Quien lea que en España sigue abierta una vía de inversión financiera está leyendo material desactualizado.

El cierre no tiene efectos retroactivos. Los visados y autorizaciones concedidos antes del 3 de abril de 2025 mantienen su validez por el periodo por el que se expidieron, y las renovaciones se resuelven conforme a la normativa bajo la que se concedió el permiso original. Las solicitudes presentadas antes de esa fecha se tramitaron con las reglas anteriores. Para el titular actual, la posición es estable; lo que se ha cerrado es la entrada para solicitantes nuevos.

Qué sigue ofreciendo España sin comprar inmueble

Que la vía de inversión haya desaparecido no significa que España haya cerrado la puerta a la residencia. Siguen abiertas varias vías que no dependen de comprar nada, y para determinados perfiles son objetivamente mejores que la antigua Golden Visa. Lo que ninguna de ellas hace es convertir un inmueble en un permiso.

• El visado de teletrabajo, la vía conocida como de nómada digital, creado por la Ley 28/2022 de fomento del ecosistema de las empresas emergentes, para quien trabaja en remoto para empleadores o clientes fuera de España y acredita ingresos suficientes.
• La residencia no lucrativa, para quien puede vivir de rentas o ahorros acreditados sin trabajar en España. Exige presencia real en el país y convierte al titular en residente fiscal con rapidez, algo que la Golden Visa nunca hizo.
• El visado de emprendedor de la propia Ley 14/2013, cuyos artículos sobre emprendedores no fueron derogados, para quien lanza en España un proyecto de carácter innovador con interés económico.
• Las vías ordinarias de trabajo, estudio y reagrupación, que no cambiaron con la reforma.

La diferencia estructural importa: la Golden Visa española permitía mantener la residencia sin vivir en España. Las vías que quedan exigen, en distinto grado, presencia real. Quien buscaba precisamente esa opcionalidad, un permiso europeo sin obligación de trasladarse, ya no la encontrará en España, y esa es la razón por la que la conversación se desplaza a Grecia y Chipre.

Por qué Portugal no es el plan B

El reflejo natural de muchos compradores hispanohablantes tras el cierre español es mirar a Portugal. Ese camino se cerró antes que el español. La Lei 56/2023, el paquete conocido como Mais Habitação, en vigor desde el 7 de octubre de 2023, eliminó del programa ARI la adquisición de inmuebles en todas sus variantes, incluida la vía de rehabilitación, y también la transferencia pasiva de capital.

El programa portugués sigue existiendo, pero reorientado a inversión productiva: participaciones en fondos de inversión que no pueden tener exposición inmobiliaria, con un mínimo habitual de 500.000 euros, apoyo a la investigación científica, patrocinio cultural y creación de empleo. Para quien quiere que el activo subyacente sea un inmueble tangible, Portugal ya no es una respuesta, y quien vea todavía material comercial que prometa lo contrario debería comprobar la fecha de ese material.

El mapa 2026: dónde un inmueble sigue dando residencia

Con España y Portugal fuera, el mapa real para el comprador que quiere residencia vinculada a un inmueble en 2026 se reduce a pocas casillas serias. La tabla resume las cuatro que aparecen una y otra vez en las conversaciones con familias hispanohablantes. Las cifras excluyen costes de transacción, honorarios e impuestos, y el razonamiento de cada fila se desarrolla más abajo.

Grecia: residencia Schengen desde 400.000 euros

Grecia es hoy la vía europea que más se parece a lo que la Golden Visa española fue: un permiso de residencia Schengen ligado a la compra de un inmueble, sin estancia mínima para mantenerlo. La diferencia es el precio de entrada y la selectividad. Desde la reforma en vigor el 1 de septiembre de 2024, la Ley 5100/2024, el programa opera por zonas: 800.000 euros en la Zona A, que cubre la región de Ática con Atenas, Tesalónica, Miconos, Santorini y las islas con más de 3.100 residentes, y 400.000 euros en la Zona B, el resto del país. En las vías estándar la inversión debe recaer en un único inmueble de al menos 120 metros cuadrados; varias propiedades menores no pueden sumarse.

Sobrevive un tercer nivel, y es el que más confusión genera: 250.000 euros, en cualquier zona y sin mínimo de superficie, pero solo para dos supuestos concretos, la conversión de un inmueble comercial a uso residencial legalmente completada antes de la solicitud, y la restauración de edificios protegidos. No es un umbral general, el canal de proyectos que califican es estrecho, y la operación exige verificación técnica y legal seria. También hay que modelar bien el alquiler: el inmueble adquirido por las vías actuales tiene restringido el alquiler de corta duración, así que la rentabilidad se calcula con arrendamiento de larga duración.

El permiso se renueva cada cinco años mientras se mantenga la inversión, y la cobertura familiar es de las más amplias de Europa: cónyuge, hijos dependientes y padres de ambos cónyuges. Para el perfil que compraba en España por los 500.000 euros y la movilidad Schengen, la Zona B griega a 400.000 es la comparación más directa que queda. El detalle del mercado está en nuestra página de Grecia, y la comparación completa con Chipre, en nuestro análisis Golden Visa de Grecia frente a la residencia permanente de Chipre.

Chipre: residencia permanente desde 300.000 euros

Chipre juega otra partida. La vía rápida de la Categoría 6.2 no concede un permiso renovable, sino residencia permanente desde el primer día, con un umbral que no subió cuando subieron los demás: 300.000 euros más IVA en propiedad residencial de obra nueva comprada como primera venta a un promotor, con hasta dos unidades para alcanzar el umbral. La reventa no califica en la vía estándar, y el IVA, normalmente del 19 por ciento, puede reducirse al 5 por ciento en una única vivienda usada como residencia habitual, sujeto a condiciones.

A cambio de ese umbral bajo, Chipre pide lo que España nunca pidió: ingresos anuales acreditados desde fuera de Chipre de 50.000 euros para el solicitante principal, más 15.000 por el cónyuge y 10.000 por cada hijo menor, certificados de antecedentes, documentación del origen de los fondos y al menos una visita cada dos años. La reforma de mayo de 2023 excluyó a los padres y suegros como dependientes; siguen siendo elegibles el cónyuge y los hijos hasta los 25 años si son estudiantes dependientes.

La limitación central es geográfica: Chipre es miembro de la UE pero no forma parte del espacio Schengen. Los controles en fronteras interiores no se han levantado y no hay fecha confirmada con la que planificar, de modo que un permiso chipriota no sustituye la movilidad que daba el permiso español. Quien compara ambas cosas está comparando permanencia y previsibilidad contra movilidad. Más sobre el mercado en nuestra página de Chipre.

EAU: la Golden Visa desde 2 millones de AED

Fuera de Europa, la vía inmobiliaria más consolidada es la Golden Visa de los EAU: diez años de residencia renovables ligados a 2 millones de AED en valor inmobiliario, sujeto a la práctica y la documentación vigentes de la autoridad. Para el inversor hispanohablante, la propuesta es distinta de la europea en tres puntos. Primero, no hay exigencia práctica de estancia mínima, de modo que el permiso funciona como base y opcionalidad sin obligar a trasladarse. Segundo, el entorno fiscal: no existe impuesto sobre la renta personal, y el impuesto de sociedades se aplica al 9 por ciento sobre el beneficio imponible por encima de 375.000 AED. Tercero, no hay movilidad Schengen: la residencia en los EAU no abre Europa, y la movilidad de viaje sigue dependiendo del pasaporte.

La familia entra normalmente con cónyuge e hijos, y los padres pueden patrocinarse con documentación adicional según el emirato. La advertencia que repetimos siempre: un visado de los EAU por sí solo no cambia dónde tributa usted. La residencia fiscal depende de los días de presencia, del centro de intereses vitales y del convenio con su país de origen, y debe calcularse antes de la compra. El contexto de mercado, incluida la cuestión de oferta de 2026, está en nuestra página de los EAU.

Tailandia: larga estancia, no residencia

Tailandia aparece en casi todas las listas de alternativas, y conviene situarla con honestidad: no existe una residencia tailandesa ligada a la compra de un inmueble comparable a las vías anteriores. Lo que existe son visados de larga estancia. El LTR, administrado por la Junta de Inversiones, exige en su categoría patrimonial 1 millón de dólares en activos globales con 500.000 dólares invertidos en Tailandia, y concede diez años. El DTV sirve a profesionales remotos y fundadores con un marco de estancias largas y entradas múltiples. Privilege funciona como una membresía de pago que compra comodidad y tramitación previsible.

Ninguna de estas vías convierte un piso en Bangkok en un permiso de residencia, y la compra de inmueble por extranjeros tiene sus propias reglas de propiedad que hay que entender antes de firmar. Además, la variable fiscal ha cambiado: la renta extranjera remitida a Tailandia puede ser gravable según la interpretación vigente, y las estancias a partir de unos 180 días activan la residencia fiscal. Tailandia puede ser una base de estilo de vida excelente dentro de una cartera de residencias. Como sustituto funcional de la Golden Visa española, no lo es.

Cómo elegir una vía después de España

La pregunta útil no es qué programa es mejor, sino qué función cumplía España en su plan y qué vía cumple hoy esa función. En la práctica, los casos se ordenan casi solos.

• Si lo que buscaba era movilidad Schengen sin obligación de residir, la comparación seria es Grecia, y la decisión real es entre la Zona B a 400.000 euros y el segmento estrecho de conversión a 250.000.
• Si lo que buscaba era un estatus estable de largo plazo con el umbral más bajo defendible, Chipre a 300.000 euros más IVA es la vía, aceptando que no hay Schengen y que los requisitos de ingresos y expediente son reales.
• Si lo que buscaba era una base patrimonial con rentabilidad en una economía sin impuesto sobre la renta, la Golden Visa de los EAU a 2 millones de AED es la candidata, con la cuestión de oferta de 2026 estudiada distrito a distrito.
• Si lo que buscaba era calidad de vida en Asia, Tailandia entra en la conversación como larga estancia, no como residencia, y con la fiscalidad de remesas planificada de forma conservadora.

Dos advertencias cierran el análisis. La primera: los programas cambian por reforma, y la dirección del cambio en Europa es restrictiva. España cerró en 2025, Portugal cerró la vía inmobiliaria en 2023 y Grecia duplicó umbrales en 2024. Quien tenga la decisión madura gana poco esperando a que el marco mejore. La segunda: ninguna de estas vías es un atajo a la nacionalidad ni un cambio automático de residencia fiscal, y cualquier decisión de este tamaño debe pasar por asesoría legal y fiscal habilitada en la jurisdicción concreta antes de mover capital. LION & LAND ayuda a comparar estas vías caso por caso y coordina los pasos con especialistas seleccionados cuando hace falta.

Preguntas frecuentes

Fuentes y referencias de datos

• Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, disposición final vigesimoprimera: derogación de los artículos 63 a 67 de la Ley 14/2013 con efectos desde el 3 de abril de 2025, incluidas las vías de 500.000 euros en inmuebles, 2 millones en deuda pública y 1 millón en acciones, fondos o depósitos; régimen transitorio para permisos concedidos y solicitudes anteriores
• Lei 56/2023 de Portugal, programa Mais Habitação, en vigor desde el 7 de octubre de 2023: eliminación de la adquisición de inmuebles y de la transferencia pasiva de capital del programa ARI; mantenimiento de fondos sin exposición inmobiliaria, investigación, cultura y creación de empleo
• Ley griega 5100/2024, que modifica el artículo 100 del Código de Migración: umbrales de EUR 800.000 en la Zona A, EUR 400.000 en la Zona B y EUR 250.000 limitado a conversiones y restauraciones de edificios protegidos, con el mínimo de 120 metros cuadrados en las vías estándar
• Reglamento de Extranjería e Inmigración de Chipre, Reglamento 6(2): mínimo de EUR 300.000 más IVA, ingresos extranjeros de EUR 50.000, EUR 15.000 y EUR 10.000, y reforma de mayo de 2023 sobre dependientes
• Práctica vigente de las autoridades de los EAU sobre la Golden Visa inmobiliaria de AED 2.000.000 y Decreto-Ley Federal n.º 47 de 2022: impuesto de sociedades del 9 por ciento por encima de AED 375.000 y ausencia de impuesto sobre la renta personal
• Junta de Inversiones de Tailandia, condiciones del visado Long-Term Resident: USD 1 millón en activos globales con USD 500.000 invertidos en Tailandia para la categoría patrimonial

Los umbrales y la elegibilidad de todos estos programas se fijan por ley y cambian por reforma, como demuestran los cierres de España y Portugal y la reforma griega de 2024. Cada cifra debe confirmarse con el texto vigente y con un abogado habilitado en la jurisdicción correspondiente antes de comprometer capital. Esta página expone las normas; no constituye asesoramiento jurídico, fiscal ni migratorio.