Auswandern nach Dubai als Deutscher: Visum, Steuern und Immobilien

Das Wichtigste in 60 Sekunden

• Der Visa-Weg ist selten das Problem. Angestellte erhalten ein vom Arbeitgeber getragenes Arbeitsvisum, Käufer einer Immobilie ab AED 2 Millionen können das Golden Visa mit zehn Jahren Laufzeit beantragen, Fachkräfte und Freelancer haben mit Green Visa und Freelance-Permit eigene Routen.
• Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den VAE ist zum 31. Dezember 2021 ausgelaufen, Deutschland hat es nicht verlängert. Seit dem 1. Januar 2022 gilt allein deutsches Steuerrecht, ohne Abkommensschutz.
• Solange Sie in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig bleiben, also Wohnsitz oder gewöhnlichen Aufenthalt behalten, versteuert Deutschland Ihr Welteinkommen, einschließlich Gehalt und Mieteinnahmen aus Dubai.
• Die Abmeldung beim Einwohnermeldeamt beendet die Steuerpflicht nicht. Entscheidend sind Wohnsitz nach § 8 AO und gewöhnlicher Aufenthalt nach § 9 AO, nicht das Formular und nicht die 183-Tage-Zählung.
• Nach § 2 AStG kann Deutschland bei einem Wegzug in ein Niedrigsteuerland wie die VAE bis zu zehn Jahre lang eine erweiterte beschränkte Steuerpflicht anwenden, wenn wesentliche wirtschaftliche Interessen in Deutschland bestehen bleiben.
• Die Wegzugsbesteuerung nach § 6 AStG trifft nicht pauschal jeden Auswanderer, sondern nur Beteiligungen von mindestens 1 Prozent an Kapitalgesellschaften im Sinne des § 17 EStG.
• In Dubai selbst gibt es keine persönliche Einkommensteuer. Der Kostenrahmen wird von Miete, Krankenversicherung und gegebenenfalls Schulgebühren bestimmt, nicht von Steuern.
• Dieser Artikel ist eine Einordnung, keine Steuerberatung. Ein Wegzug in die VAE gehört vorab mit einer auf internationales Steuerrecht spezialisierten Beratung durchgerechnet.

Zwei Fragen, nicht eine

Auswandern nach Dubai als Deutscher heißt in der Praxis, zwei getrennte Verfahren sauber zu führen. Das erste läuft in den VAE und beantwortet die Frage, auf welcher Grundlage Sie sich dort aufhalten und arbeiten dürfen. Das zweite läuft in Deutschland und beantwortet die Frage, wann und in welchem Umfang die deutsche Steuerpflicht endet. Viele Umzüge scheitern nicht am Visum, sondern daran, dass die deutsche Seite zu spät oder gar nicht geplant wurde.

Die Reihenfolge in diesem Artikel folgt dieser Logik: zuerst die Visa-Wege, dann die drei steuerlichen Kernthemen, die jeden Wegzug in die VAE betreffen können, danach Kosten und Wohnen. Eine Klarstellung vorweg: Wir sind Immobilienberater, keine Steuerberater. Die steuerlichen Abschnitte beschreiben den Rahmen und nennen die Paragraphen, damit Sie das Gespräch mit einer qualifizierten Steuerberatung vorbereitet führen. Sie ersetzen dieses Gespräch nicht.

Visa-Wege in die VAE für Deutsche

Das Arbeitsvisum

Der häufigste Weg bleibt das vom Arbeitgeber getragene Arbeitsvisum. Der Arbeitgeber in den VAE beantragt Arbeitserlaubnis und Aufenthalt, es folgen medizinische Untersuchung, Emirates ID und der Eintrag des Aufenthalts. Die Laufzeit beträgt in der Regel zwei Jahre und ist verlängerbar. Wichtig für die Planung: Das Visum hängt am Arbeitsverhältnis. Endet der Job, beginnt eine Frist, in der ein neuer Sponsor oder ein anderer Aufenthaltstitel gefunden werden muss.

Das Golden Visa über eine Immobilie ab AED 2 Millionen

Wer eine Immobilie in den VAE mit einem Wert ab AED 2 Millionen hält, umgerechnet grob eine halbe Million Euro, kann das Golden Visa mit zehn Jahren Laufzeit beantragen. Maßgeblich ist in Dubai die Bewertung über das Dubai Land Department, nicht der historische Kaufpreis im Vertrag. Auch finanzierte Objekte und Off-Plan-Käufe können unter Bedingungen qualifizieren, und mehrere Objekte lassen sich zur Schwelle zusammenrechnen. Ehepartner und Kinder können gesponsert werden. Zwei Dinge gehören ehrlich dazugesagt: Die Erteilung ist ein geprüfter Antrag bei den Einwanderungsbehörden, kein Automatismus beim Kauf, und das Golden Visa ist eine Aufenthaltserlaubnis, keine Aussage über Ihre Steuerpflicht in Deutschland.

Green Visa und Freelance-Permit

Für Selbstständige, Freelancer und qualifizierte Fachkräfte ohne Arbeitgeberbindung gibt es das Green Visa mit fünf Jahren Laufzeit, das ohne Sponsor auskommt und an Qualifikations- und Einkommensnachweise geknüpft ist, deren aktuelle Schwellen das offizielle Regierungsportal der VAE führt. Daneben steht der klassische Einstieg über ein Freelance-Permit einer Freezone mit darauf gestütztem Aufenthaltsvisum, meist mit kürzerer Laufzeit und überschaubaren Einstiegskosten. Wer klein startet, beginnt oft hier und wechselt später in eine längere Route.

Das gekündigte Doppelbesteuerungsabkommen

Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Deutschland und den VAE aus dem Jahr 2010 ist zum 31. Dezember 2021 ausgelaufen. Nach der Mitteilung des Bundesfinanzministeriums hat Deutschland den VAE im Juni 2021 auf diplomatischem Weg mitgeteilt, dass eine Verlängerung nicht beabsichtigt ist. Seit dem 1. Januar 2022 gibt es damit kein Abkommen mehr, und mit Stand 2026 auch kein neues. Die Besteuerung richtet sich seither allein nach deutschem nationalem Steuerrecht.

Praktisch bedeutet das: Solange Sie in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig sind, unterliegt Ihr gesamtes Welteinkommen der deutschen Einkommensteuer, einschließlich eines Gehalts in Dubai und einschließlich Mieteinnahmen aus einer Dubai-Immobilie. Ein Abkommen, das diese Einkünfte den VAE zuweisen oder freistellen würde, existiert nicht mehr. Da die VAE auf natürliche Personen keine Einkommensteuer erheben, gibt es auch keine ausländische Steuer, die Deutschland anrechnen würde. Wer also mit deutschem Wohnsitz in Dubai verdient oder vermietet, zahlt darauf deutsche Steuern, und zwar vollständig.

Die verbreitete Vorstellung, ein Dubai-Einkommen sei für Deutsche per se steuerfrei, stimmt deshalb nur unter einer Bedingung: Die deutsche unbeschränkte Steuerpflicht muss tatsächlich beendet sein, und selbst dann können die beiden folgenden Abschnitte noch greifen.

Abmeldung, Ansässigkeit und der 183-Tage-Mythos

Die unbeschränkte Steuerpflicht endet nicht mit der Abmeldung beim Einwohnermeldeamt, sondern erst, wenn weder ein Wohnsitz nach § 8 AO noch ein gewöhnlicher Aufenthalt nach § 9 AO in Deutschland besteht. Einen Wohnsitz hat, wer eine Wohnung unter Umständen innehat, die auf ihr Beibehalten und Benutzen schließen lassen. Die weiter verfügbare Wohnung, das behaltene Zimmer im Haus der Familie, die nur pro forma vermietete Eigentumswohnung mit eigenem Schlüssel: All das kann steuerlich ein Wohnsitz bleiben, unabhängig davon, was das Melderegister sagt.

Der gewöhnliche Aufenthalt ist die zweite, oft übersehene Schiene. Nach § 9 AO gilt ein zeitlich zusammenhängender Aufenthalt von mehr als sechs Monaten stets als gewöhnlicher Aufenthalt, kurzfristige Unterbrechungen zählen nicht als Neustart. Daraus ist der Mythos entstanden, wer weniger als 183 Tage in Deutschland verbringe, sei automatisch raus. Das ist falsch, und zwar in beide Richtungen: Ein Wohnsitz macht Sie auch mit 30 Tagen Anwesenheit unbeschränkt steuerpflichtig, und die Tageszählung ersetzt keine saubere Aufgabe der Wohnung. Wer den Wegzug ernst meint, beendet Wohnsitz und gewöhnlichen Aufenthalt nachweisbar, dokumentiert den Umzugszeitpunkt und richtet den Lebensmittelpunkt erkennbar in den VAE ein.

Im Jahr des Wegzugs bleibt es bei einer Veranlagung für das ganze Jahr mit Progressionswirkung der bis zum Wegzug erzielten Einkünfte. Auch danach kann Deutschland auf inländische Einkünfte zugreifen, etwa auf Mieten aus einer in Deutschland gehaltenen Immobilie. Das ist die normale beschränkte Steuerpflicht, und sie ist von der erweiterten Variante im nächsten Abschnitt zu unterscheiden.

Erweiterte beschränkte Steuerpflicht nach § 2 AStG

§ 2 des Außensteuergesetzes ist die Vorschrift, die ein Wegzug nach Dubai am zuverlässigsten auslöst und die am seltensten eingeplant wird. Sie betrifft deutsche Staatsangehörige, die in den letzten zehn Jahren vor dem Ende ihrer unbeschränkten Steuerpflicht insgesamt mindestens fünf Jahre unbeschränkt einkommensteuerpflichtig waren und in ein Gebiet mit niedriger Besteuerung ziehen. Die VAE erfüllen diese Definition ohne Diskussion, denn das Gesetz stellt darauf ab, ob die Einkommensteuerbelastung bei einem Einkommen von 77.000 Euro um mehr als ein Drittel unter der deutschen liegt, und in den VAE liegt sie für natürliche Personen bei null.

Die dritte Voraussetzung sind wesentliche wirtschaftliche Interessen in Deutschland. Das Gesetz nennt dafür mehrere Schwellen, darunter einen Gewerbebetrieb oder eine Beteiligung im Inland, inländische Einkünfte oberhalb von 30 Prozent der Gesamteinkünfte oder oberhalb von 62.000 Euro, sowie Inlandsvermögen oberhalb von 30 Prozent des Gesamtvermögens oder oberhalb von 154.000 Euro. Wer eine vermietete Wohnung, ein Depot mit deutschen Positionen oder eine GmbH-Beteiligung behält, liegt schnell darüber.

Die Rechtsfolge: Deutschland besteuert bis zum Ablauf von zehn Jahren nach dem Ende des Wegzugsjahres nicht nur die gewöhnlichen inländischen Einkünfte, sondern alle Einkünfte, die nicht ausländische im Sinne des Gesetzes sind, und zwar mit dem Progressionssatz auf das Gesamtbild. Die Vorschrift greift nur in Jahren, in denen die betroffenen Einkünfte 16.500 Euro übersteigen. Ob und wie stark § 2 AStG Sie trifft, hängt damit fast vollständig davon ab, was Sie in Deutschland zurücklassen. Genau das lässt sich vor dem Wegzug gestalten, danach kaum noch.

Wegzugsbesteuerung nach § 6 AStG

Die Wegzugsbesteuerung wird in vielen Dubai-Ratgebern als Schreckgespenst für jeden Auswanderer gezeichnet. Das ist irreführend. § 6 AStG betrifft ausschließlich Anteile im Sinne des § 17 EStG, also Beteiligungen von mindestens 1 Prozent an einer Kapitalgesellschaft innerhalb der letzten fünf Jahre, etwa an der eigenen GmbH. Wer keine solche Beteiligung hält, sondern angestellt ist, ein Einzelunternehmen führt oder breit gestreute ETFs bespart, wird von dieser Vorschrift nicht erfasst.

Wen sie erfasst, den trifft sie allerdings hart: Beim Ende der unbeschränkten Steuerpflicht gilt die Beteiligung als zum gemeinen Wert veräußert, besteuert wird also ein Gewinn, der nie geflossen ist. Voraussetzung ist, dass die Person innerhalb der letzten zwölf Jahre mindestens sieben Jahre unbeschränkt steuerpflichtig war. Auf Antrag lässt sich die Steuer in sieben gleichen Jahresraten entrichten, in der Regel gegen Sicherheitsleistung. Für Gesellschafter ist die Wegzugsbesteuerung damit kein Grund, den Umzug zu verwerfen, aber ein zwingender Grund, ihn nicht ohne vorherige Strukturberatung anzutreten: Bewertung, Zeitpunkt und gegebenenfalls Umstrukturierungen entscheiden hier über sechsstellige Beträge.

Lebenshaltungskosten in Dubai

Ohne Einkommensteuer verschiebt sich die Budgetfrage von der Abgabenlast zu den Lebenshaltungskosten, und dort dominiert die Miete. Wohnraum wird in Dubai in Jahresmiete gedacht und traditionell in einer oder wenigen Zahlungen im Voraus beglichen, auch wenn monatliche Modelle zunehmen. Zwischen einem Studio in einem äußeren Bezirk und einer Familienwohnung in einer etablierten Community liegt ein Vielfaches, weshalb pauschale Monatsbudgets wenig taugen. Verlässlicher ist der Blick in den Mietindex des Dubai Land Department für den konkreten Bezirk.

Fest einplanen sollten Sie neben der Miete die kommunale Housing Fee in Dubai, die als Aufschlag von 5 Prozent der Jahresmiete über die Nebenkostenabrechnung erhoben wird, die Strom- und Wasserkosten der DEWA, die seit 2018 geltende Mehrwertsteuer von 5 Prozent auf die meisten Waren und Dienstleistungen sowie die Krankenversicherung, die in Dubai verpflichtend ist und bei Angestellten in der Grundstufe vom Arbeitgeber gestellt wird. Familien kalkulieren zusätzlich private Schulgebühren, die je nach Curriculum und Schule eine der größten Einzelpositionen im Budget sind. Wer diese Blöcke realistisch ansetzt, stellt häufig fest, dass Dubai nicht billig ist, aber planbar, und dass der Steuervorteil erst oberhalb eines gewissen Einkommens deutlich überwiegt.

Immobilie mieten oder kaufen

Für das erste Jahr spricht viel fürs Mieten. Sie lernen Bezirke, Pendelwege und das eigene tatsächliche Leben in der Stadt kennen, bevor Sie sich binden, und Sie bleiben beweglich, falls Arbeitgeber oder Pläne wechseln. Die Kosten des vorschnellen Kaufs am falschen Mikrostandort sind in Dubai höher als die Kosten eines Jahres Miete.

Der Kauf wird interessant, sobald der Aufenthalt langfristig angelegt ist, und er hat in den VAE eine Besonderheit: Ab einem Immobilienwert von AED 2 Millionen öffnet er den Weg zum Golden Visa und entkoppelt den Aufenthalt damit vom Arbeitsverhältnis. In die Rechnung gehören die Übertragungsgebühr des Dubai Land Department von 4 Prozent des Kaufpreises, üblicherweise rund 2 Prozent Maklergebühr sowie die laufenden Service Charges der Anlage, die die Nettorendite und die Haltekosten stärker prägen, als viele Käufer erwarten. Und eine steuerliche Fußnote, die nach dem Ende des DBA wichtiger geworden ist: Solange eine deutsche Ansässigkeit besteht oder § 2 AStG wirkt, kann eine Dubai-Mietrendite in Deutschland steuerpflichtig sein. Auch die Kaufentscheidung gehört deshalb in die Wegzugsplanung, nicht daneben.

Wie LION & LAND Ihren Umzug unterstützt

Unser Kerngeschäft ist die Immobilien- und Aufenthaltsseite dieses Umzugs: die Auswahl von Bezirk und Objekt, die Prüfung von Bauträger und Vertrag, die Strukturierung eines Kaufs, der die Golden-Visa-Schwelle sauber erfüllt, und die Koordination der Antragswege. Für die deutsche Steuerseite arbeiten wir mit spezialisierten Beratern zusammen, statt sie selbst zu beantworten, denn die Abschnitte oben zeigen, warum diese Fragen in fachkundige Hände gehören. Wenn Dubai für Sie ansteht, ist der sinnvollste erste Schritt ein Gespräch, in dem Zeitplan, Budget und die deutsche Ausgangslage gemeinsam auf dem Tisch liegen.

Zur Einordnung des Marktes selbst lohnen unsere Analysen dazu, ob Dubai Off-Plan 2026 sicher ist, und der Vergleich zwischen Dubai und Abu Dhabi als Investitionsstandort.

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